Điều 348 Bộ luật Dân sự 2005 về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản.
Hỏi: Ba mẹ em cùng đứng tên sổ đỏ, chưa có sổ hồng. Miếng đất là do ông ngoại cho mẹ em. Năm 2007: ba em nợ nần do cờ bạc, khoảng mấy trăm triệu, mẹ em vay tiền trả nợ và xây nhà. Năm 2009: ba em tiếp tục nợ nần lên đến cả tỉ bạc, với số tiền lãi có khi lên đến 20%. Mẹ em cũng vay tiền và trả nợ cho đến giờ vẫn chưa hết nợ. Năm 2016: ba mẹ em cầm sổ đỏ đi vay ngân hàng thời hạn là 10 năm.Vì sợ ba em có thể sẽ cờ bạc và vợ con vợ nhỏ gì đó bên ngoài và để đảm bảo cho cuộc sống của chị em tụi em sau này, mẹ em muốn nhờ luật sư tư vấn dùm em có cách nào để cho ba tụi em đứng tên căn nhà hoăc là để đảm bảo ba em sẽ không đươc quyền đụng đến tài sản hay không?Em có tìm hiểu là nếu để di chúc lại căn nhà cho 3 chị em, thi sau này nếu mẹ em có gì, thì ba em vẫn có thể sửa di chúc và lấy luôn căn nhà, còn nếu là làm giấy tờ cho nhận, cha mẹ tặng nhà cho con thì ba em sẽ không có quyền gì với căn nhà nữa.Em kính mong luật sư có thể tư vấn giúp em để bảo vệ quyền lợi của mẹ, vì cả 10 năm nay mẹ em đã cực khổ gánh số nợ cho ba, em không muốn mẹ phài chịu khổ nữa. (Duy Chiến - Hà Nội)
Điều 662 Bộ luật Dân sự 2005 về sửa đổi, bổ sung, thay thế, huỷ bỏ di chúc quy định:
“1.Người lập di chúc có thể sửa đổi, bổ sung, thay thế, huỷ bỏ di chúc vào bất cứ lúc nào.
2.Trong trường hợp người lập di chúc bổ sung di chúc thì di chúc đã lập và phần bổ sung có hiệu lực pháp luật như nhau; nếu một phần của di chúc đã lập và phần bổ sung mâu thuẫn nhau thì chỉ phần bổ sung có hiệu lực pháp luật.
3.Trong trường hợp người lập di chúc thay thế di chúc bằng di chúc mới thì di chúc trước bị huỷ bỏ.”
Như vậy, đối với trường hợp đất được xác định là tài sản riêng của mẹ bạn, nếu mẹ bạn làm di chúc để lại toàn bộ quyền sử dụng đất của mình đối với phần đất này và di chúc hợp pháp thì ba bạn không thể tự ý thay đổi nội dung di chúc và ba bạn cũng không được hưởng bất kỳ quyền lợi nào đối với phần di sản này của mẹ bạn sau khi mẹ bạn qua đời. Tuy nhiên thời điểm mở thừa kế chỉ là sau khi mẹ bạn qua đời, nghĩa là trước đó, khi mẹ bạn vẫn còn sống thì các con vẫn chưa phát sinh quyền lợi ích gì đối với phần đất này và ba bạn vẫn có thể về thuyết phục mẹ bạn nhập tài sản này thành tài sản chung vợ chồng hay thuyết phục để tự mẹ bạn thay đổi nội dung di chúc.
Nếu muốn sớm định đoạt phần đất này và sang tên cho các con luôn, mẹ bạn có thể làm hợp đồng tặng cho các con và công chứng hợp đồng này để làm thủ tục sang tên đất ngay từ khi mẹ còn sống.
Điều 348 Bộ luật Dân sự 2005 về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản quy định:
“Bên thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây:
1.Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp;
2.Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
3.Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp;
4.Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này.”
Khoản 3 và 4 Điều 349 Bộ luật Dân sự quy định bên thế chấp tài sản có các quyền sau đây:
“3.Được bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.
Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán.
4.Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.”
Do đó, nếu hiện tại đất đang thế chấp thì gia đình chưa thể tự ý làm thủ tục sang tên được mà bắt buộc phải được sự đồng ý của phía ngân hàng hoặc chờ giải chấp xong.
Điều 219 Bộ luật Dân sự 2005 về sở hữu chung của vợ chồng quy định
“1.Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất.
2.Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung bằng công sức của mỗi người; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
3.Vợ chồng cùng bàn bạc, thoả thuận hoặc uỷ quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
4.Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thoả thuận hoặc theo quyết định của Toà án".
Như vậy, trường hợp này bố và mẹ bạn có quyền ngang nhau đối với phần đất này. Nếu hiện mẹ bạn để lại di chúc và di chúc hợp pháp thì mặc dù bố bạn không có quyền tự ý sửa phần nội dung di chúc của mẹ bạn nhưng bản thân mẹ bạn cũng chỉ có thể để lại cho các con thừa kế quyền sử dụng một nửa mảnh đất thuộc sở hữu của mẹ bạn.
Trường hợp mẹ bạn muốn tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho các con thì tương tự, mẹ bạn cũng chỉ có thể tặng cho phần sở hữu của mình trong khối tài sản chung, nghĩa là ba bạn vẫn có quyền đối với phần sở hữu hợp pháp của ba bạn. Đồng thời, như đã nói, nếu hiện tại sổ đỏ đang được thế chấp tại ngân hàng thì gia đình cũng phải có được sự đồng ý của phía ngân hàng hoặc chờ giải chấp xong mới có thể làm thủ tục tặng cho và sang tên.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận