Quỹ bảo trì chung cư - Ban đại diện lâm thời có quyền quản lý hay không?

Hiện nay, vấn đề thành lập Ban quản trị tòa nhà chung cư rất chậm và không được đề cao. Các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư vẫn chưa nhận thức được rõ quyền và trách nhiệm của mình trong việc phải tham gia tổ chức hội nghị thành lập Ban quản trị tòa nhà chung cư.

Theo Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng, hội nghị tòa nhà chung cư phải được tổ chức trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày chung cư đó được đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã bàn giao. Tuy nhiên, nhiều chung cư đã và đang được đưa vào sử dụng nhiều năm nhưng vẫn chưa có ban quản trị. Ban quản trị là đại diện cho các cư dân nhưng nhiều chung cư vẫn phải miệt mài bầu tổ chức này. Lại có trường hợp có chung cư lại “nổi sóng” vì ban quản trị bất minh trong thu - chi. Vậy, nếu trong trường hợp vì lý do nào đó mà tòa nhà chung cư chưa kịp bầu Ban quản trị mà chỉ có Ban đại diện lâm thời thì ban này có quyền quản lý quỹ bảo trì chung cư hay không?
Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Một là những quy định của pháp luật hiện hành về quỹ bảo trì nhà chung cư

- Luật nhà ở năm 2014 quy định:

Điều 107. Bảo trì nhà chung cư

1. Bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần sở hữu chung. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

2. Việc đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy định tại Điều 108 của Luật này; việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy định tại Điều 109 của Luật này.

3. Nội dung bảo trì, quy trình bảo trì và việc quản lý hồ sơ bảo trì nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP về hướng dẫn Luật Nhà ở ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định:

“Điều 36. Bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

1. Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở; khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này). Chủ đầu tư phải mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư nộp; khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư dưới hình thức có kỳ hạn.

2. Chủ đầu tư phải ghi thống nhất tài khoản đã mở theo quy định tại Khoản 1 Điều này trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư ký với khách hàng (bao gồm số tài khoản, tên tài khoản và tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản này); người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng này hoặc nộp cho chủ đầu tư để chuyển vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng; nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cho người mua, thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này.

3. Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm nghiệm thu đưa toàn bộ nhà chung cư vào sử dụng mà thuộc diện phải nộp kinh phí bảo trì 2% cho Ban quản trị nhà chung cư (sau đây gọi chung là Ban quản trị) theo quy định của Luật Nhà ở thì chủ đầu tư phải chuyển số kinh phí này vào tài khoản đã lập quy định tại Khoản 1 Điều này.

4. Sau khi Ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang tạm quản lý thì chủ đầu tư và Ban quản trị thống nhất lập hồ sơ quyết toán số liệu kinh phí bảo trì; căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống nhất, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển kinh phí bảo trì thuộc diện phải chuyển giao theo quy định của pháp luật về nhà ở sang cho Ban quản trị quản lý thông qua hình thức chuyển khoản. Cách thức lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì của Ban quản trị và thủ tục bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư sang cho Ban quản trị được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành.

Sau khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư phải có văn bản báo cáo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi”.

Hai là bất cập trong quá trình thành lập Ban quản trị nhà chung cư

Hiện tại, trong các khu chung cư, vấn đề thành lập Ban quản trị (BQT) tòa nhà chung cư rất chậm và không được đề cao. Nguyên nhân chủ yếu là do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư chưa nhận thức được rõ quyền và trách nhiệm của mình trong việc phải tham gia tổ chức hội nghị thành lập BQT. Nhiều người còn cho rằng, việc thành lập BQT là để dồn trách nhiệm quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư cho người dân, sợ phải đóng nhiều phí. Bên cạnh đó, các quy định trước đây không quy được trách nhiệm cụ thể của các đơn vị được giao quản lý vận hành của nhà chung cư, các chủ sở hữu nhà chung cư, các cấp chính quyền trong công tác quản lý vận hành. Chưa có chế tài xử lý về chậm thành lập BQT, chế tài cưỡng chế việc chậm bàn giao quỹ 2%...

Ngoài ra, nguyên nhân dẫn đến tình trạng này còn là do đơn vị đang phải quản lý... quá nhiều. Tại một số tòa nhà, người dân yêu cầu phải sửa chữa lại tòa nhà như mới rồi mới chịu thành lập BQT. Tuy nhiên, hầu hết các nhà chung cư đều đã được bàn giao trước khi có Luật Nhà ở có hiệu lực nên nhiều nhà không có quỹ 2%, hoặc có nhưng đã sử dụng hết... khiến tiến độ thành lập các ban BQT nhà chung cư ì trệ.

Thực tế cho thấy, nguyên nhân khiến tiến độ thành lập các BQT tòa nhà chung cư chậm, ngoài việc quỹ 2% của một số tòa nhà hiện đã hết hoặc còn rất ít; nhiều tòa nhà được xây dựng từ lâu hiện đã xuống cấp, không đáp ứng được nhu cầu cuộc sống của người dân cũng như các quy định về đảm bảo an sinh xã hội, phòng chống cháy nổ… thì thái độ làm việc của các đơn vị chức năng cũng là nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên. Một số chủ đầu tư cho rằng mình chỉ là đơn vị vận hành tòa nhà, là người trông nhà, chỉ báo cáo, còn quyền quyết định là của Sở Xây dựng. Trong khi đó, trả lời về vấn đề này, lãnh đạo Sở Xây dựng cho rằng, đây là trách nhiệm của đơn vị quản lý, đơn vị không lập danh sách báo cáo thì Sở cũng không biết đường nào mà xử lý.

Để thành lập được các BQT tòa nhà chung cư thì phải có sự phối hợp, sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền địa phương và đơn vị quản lý nhà. Ngoài ra, cần có cơ chế chính sách cho các thành viên trong BQT. Bởi, thực tế cho thấy, tại nhiều BQT có nhiều người chỉ làm được một năm rồi nghỉ vì những bất cập, dị nghị trong việc sử dụng, chi tiêu quỹ bảo trì. Bên cạnh đó, các đơn vị tham gia duy trì, bảo trì cùng BQT cần khẩn trương vào cuộc sửa chữa những hỏng hóc của các hạng mục trong tòa nhà… để đảm bảo cuộc sống của người dân.

Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (UBND TP) đã có yêu cầu các đơn vị làm rõ các nguyên nhân dẫn đến việc chậm thành lập BQT nhà chung cư; đề xuất các giải pháp để đẩy nhanh tiến độ thành lập các BQT nhà chung cư tại các tòa nhà chung cư; Nghiên cứu, đề xuất biện pháp xác định rõ ràng, cụ thể vai trò, trách nhiệm quản lý, sử dụng quỹ bảo trì của BQT nhà chung cư, đảm bảo việc sử dụng quỹ đúng mục đích, không thất thoát, tránh khiếu kiện... Đặc biệt, UBND TPcòn yêu cầu nghiên cứu, đề xuất chính sách ngân sách thành phố hỗ trợ một lần quỹ bảo trì cho các chủ sở hữu căn hộ đối với nhà chung cư không có quỹ bảo trì xây dựng trước khi Nhà nước có quy định về thu phí bảo trì; quy định về mức hỗ trợ, dự toán tổng số tiền hỗ trợ; quy định về quản lý, sử dụng kinh phí hỗ trợ... để làm căn cứ bàn giao cho các hộ dân tự quản lý, vận hành, bảo trì tòa nhà; Tổ chức kiểm tra cụ thể các tòa nhà chưa có diện tích nhà sinh hoạt cộng đồng; rà soát các diện tích công cộng, dịch vụ để bố trí diện tích nhà đất làm nhà sinh hoạt cộng đồng. Đây là việc làm rất cần thiết nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân. Tuy nhiên, bên cạnh việc khẩn trương khắc phục những tồn tại, hạn chế, các cơ quan chức năng cần phải thẳng thắn nhìn vào những tồn tại. Nếu sai do lỗi chủ quan của các cơ quan Nhà nước trong thực hiện pháp luật thì cần phải được xử lý nghiêm để tạo niềm tin cho người dân.

Theo thống kê của Sở Xây dựng, từ năm 2001 đến nay, trên địa bàn thành phố Hà Nội đã có 173 tòa nhà chung cư TĐC với 15.210 căn hộ hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, đến thời điểm này, 3 đơn vị được UBND TP giao quản lý, vận hành nhà chung cư TĐC là Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội (quản lý 147 tòa), Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội (18 tòa) và Ban Quản lý các công trình nhà ở và công sở (8 tòa) mới chỉ thành lập được 21 BQT tòa nhà chung cư. Trong đó, Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội đã thành lập được 19 BQT tòa nhà.

Để thành lập được BQT, chính quyền các địa phương cần phải làm việc với các đơn vị quản lý nhà để rà soát từng hạng mục của từng tòa nhà để đưa ra những đánh giá, phương án khắc phục cụ thể. Cùng với đó, phải rà soát lại việc sử dụng nguồn phí 2% từ đó đưa ra những lời giải thích thỏa đáng, cụ thể để trả lời những thắc mắc của người dân.

Ba là Ban đại diện lâm thời có quyền trong việc quản lý quỹ bảo trì chung cư hay không?

Theo đúng quy định của pháp luật, sau khi Ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang tạm quản lý thì chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển kinh phí bảo trì thuộc diện phải chuyển giao theo quy định của pháp luật về nhà ở sang cho Ban quản trị quản lý thông qua hình thức chuyển khoản.

Nếu vì những lý do nào đó mà nhà chung cư chưa có Ban quản trị chính thức mà chỉ có Ban đại diện lâm thời thì Ban này có được quản lýkinh phí bảo trì này hay không?

Đặc biệt đối với những hợp đồng mua bán căn hộ trước ngày 01/07/2015 (thời điểmLuật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực) mà có điều khoảnquy định về việc chủ đầu tư có trách nhiệm mở một tài khoản để nhận khoản thanh toán 2% quỹ bảo trì, số tiền gửi vào tài khoản quỹ bảo trì sẽ được tính lãi suất theo tỷ lệ lãi suất tiền gửi không kỳ hạn. Số tiền lãi này sẽ được sử dụng như thế nào cho hợp lý trong khi Luật Nhà ở năm 2014 lại không quy định chi tiết về tỷ lệ lãi suất tiền gửi.

Và nếu cư dân yêu cầu chủ đầu tư phải chuyển số tiền quỹ bảo trì trong tài khoản quỹ bảo trì chủ đầu tư đã mở tại ngân hàng từ lãi suất không kỳ hạn sang lãi suất có kỳ hạn thì có được không?

Trong trường hợp trên, vì hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tưngày 01/07/2015là thời điểm Luật Nhà ở 2014 chưa có hiệu lực thi hành. Do vậy, các thỏa thuận trong hợp đồng, trong đó có quy định liên quan đến quỹ bảo trì phải tuân thủ quy định của Luật Nhà ở năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 20 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng thì chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tiền gửi cho từng nhà chung cư tại ngân hàng thương mại với lãi suất không thấp hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn kể từ khi đưa nhà chung cư vào sử dụng và bàn giao tài khoản đó cho ban quản trị khi ban quản trị được bầu ra.

Ban quản trị quản lý tài khoản kinh phí bảo trì theo hình thức đồng chủ tài khoản (gồm trưởng ban quản trị và một thành viên do ban quản trị cử ra) để quản lý và sử dụng khoản kinh phí này theo quy định của pháp luật về tài chính. Số tiền lãi phát sinh trong mỗi kỳ do gửi tiền tại ngân hàng phải được bổ sung vào kinh phí bảo trì.

Như vậy, việc thỏa thuận về lãi suất tiền gửi như trong hợp đồng mua bán là phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng.

Hiện nay, việc lập, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy định tại Điều 36 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 của Bộ Xây dựng. Theo đó, kỳ hạn gửi tiền và tên người đứng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được quy định trong quy chế thu, chi tài chính của ban quản trị nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua.

Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy định tại Điều 37 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

Như vậy, pháp luật về nhà ở không quy định ban đại diện lâm thời của cư dân được nhận tiền quỹ bảo trì trong tài khoản quỹ bảo trì của chủ đầu tư cũng như yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục chuyển tiền từ lãi suất không kỳ hạn sang lãi suất có kỳ hạn khi chưa thành lập ban quản trị nhà chung cư theo quy định của pháp luật.

Luật gia Bùi Thị Phượng - Phòng Dân sự & Thương mại của Công ty Luật TNHH Everest - Tổng đài tư vấn 1900 6198, tổng hợp.

Khuyến nghị:
  1. Bài viết nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
  2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
  3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, E-mail: [email protected], [email protected]