Những rủi ro khi làm thủ tục mua nhà ở chung cư từ công ty trung gian

Hỏi: Tôi muốn mua 1 căn hộ chung cư từ 1 công ty. Công ty này mua căn hộ đó của chủ đầu tư với hình thức trả nợ công. Đề nghị luật sư tư vấn tôi cần làm những thủ tục gì để mua được căn hộ đó, những rủi do tôi có thể gặp khi mua căn hộ đó là gì? (Mai Lan-Thanh Hóa)

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Hồng Ngọc - Tổ tư vấn pháp luật đất đai Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Theo quy định của Luật nhà ở 2014, căn hộ chung cư khi mua bán phải đáp ứng yêu cầu:

Về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền".(Điều 118)

Đối với điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở thì được quy định tại Điều 119 Luật nhàở 2014, những điều kiện bao gồm:

Đối với bên bán:

- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

- Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Đối với bên mua:

- Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Như vậy, cho dù là nhà trả nợ công, nếu căn hộ chung cư và chủ sở hữu nhà đáp ứng các yêu cầu trên thì vẫn đủ điều kiện mua bán căn hộ chung cư như bình thường

Thủ tục mua bán nhà ởđược quy địnhnhư sau: "1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thoả thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.2. Các bên thoả thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở" . (Điều 120 Luật nhà ở)

Căn cứ quy định nêu trên thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ chung cư tại văn phòng công chứng.Trong vòng 10 ngày kể từ ngày kýhợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng, các bên chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng để liên hệ Văn phòng Đăng ký đất và nhà cấp Huyện nộp và làm thủ tục kê khai nộp thuế.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư gồm có:

- Bản chính và bản công chứng giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư;

- Bản gốc và bản phô tô hợp đồng chuyển nhượng;

- Chứng minh thư, hộ khẩu của bên chuyển nhượng;

- Chứng minh thư, hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng;

- Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

Để đánh giá về rủi ro trong mua bán căn hộ thì phải căn cứ vào các điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ và thông tin về quyền sở hữu căn hộ.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật đất đai mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.