Tư vấn việc chuyển nhượng nhà ở chưa hoàn công và quyền thừa kế tài sản

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Thành Đạt - Tổ tư vấn pháp luật thừa kế - Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Nếu căn nhà trên không hoàn công thì toàn bộ miếng đất có bán được không và nếu có bán là bán luôn căn nhà không?

Điều 118 Luật nhà ở 2014 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:

" 1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a)Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai".

Theo quy định nêu trên, nhà ở muốn tham gia giao dịch chuyển nhượng thì bắt buộc phải có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở đã được xây dựng xong nhưng chưa tiến hành hoàn công, tức chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể tham giao giao dịch.

Vậy, nếu gia đình muốn chuyển nhượng toàn bộ nhà và đất (bao gồm cả ngồi nhà mới xây dựng nhưng chưa hoàn công) thì phải hoàn tấtthủ tục hoàn công.Trường hợp người mua nhà chưa hoàn côngthì chỉ phát sinh quyền sở hữu đối với thửa đất, phần nhà vẫn là của chủ cũ bởi: Khi muốn hoàn công người phải nhờ chủ cũ đứng ra hoàn công vì khi giấy phép xây dựng vẫn tên chủ cũ (giấy phép xây dựng chỉ được cấp mới với tên người mua khi chủ cũ đã hoàn công).

Khi ba bạn mất, thì vợ và con có được chia tài sản theo quy định không?

Theo BLDS 2005 thì cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật. Khi cha bạn đột ngột mất mà không để lại di chúc thì vợ và con sẽ được quyền hưởng di sản, trừ những trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 643 BLDS 2005.

Điều 676 Bộ Luật Dân sự 2005 về người thừa kế theo pháp luât:

" Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Hiện mẹ của bạn muốn thay cha chuyển nhượng các thửa đất trên. Theo quy định của pháp luật, chỉ có chủ sở hữu của tài sản hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền mới được quyền định đoạt tài sản.

Điều197 BLDS 2005 về quyền định đoạt của chủ sở hữu: "Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản.

Điều 198 BLDS 2005 quy định về quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu: "Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật; người được chủ sở hữu uỷ quyền định đoạt tài sản phải thực hiện việc định đoạt phù hợp với ý chí, lợi ích của chủ sở hữu.

Với trường hợp của bạn, để định đoạt thừa đất trước tiên đương sự cần làm các thủ tục liên quan tới việc khai nhận di sản thừa kế và đăng ký biến động đất đai tại cơ quan có thẩm quyền.