Mua nhà trên đất không hợp pháp giờ muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải làm sao?

Hỏi: Tôi mua nhà ở trên đất bìa rừng chưa có giấy chứng nhận (xây dựng trái phép). Bây giờ tôi chuyển mục đích sử dụng cần những thủ tục gì và mức xử phạt, nộp những loại phí gì? (Nguyễn Minh Gia – Thái Bình)

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

- Trong trường hợp của bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì trước tiên bạn phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì trong câu hỏi của bạn bạn chưa nêu rõ cho chúng tôi thời gian bạn mua đất bìa rừng? những giấy tờ hợp lệ mà bạn có? và giấy tờ xác nhận mảnh đất của bạn không có tranh chấp với ai và có dấu xác nhận của UBND xã, phường (nơi cư trú)? Vì vậy, chúng tôi phân tích như sau:

- Căn cứ vào khoản 1, Điều 101, Luật Đất đai 2013 quy định:

"Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất".

Như vậy, nếu trường hợp của bạn thuộc trường hợp quy định tại khoản 1, Điều 101 nêu trên thì bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Căn cứ khoản 2, Điều 101, Luật Đất đai 2013 quy định:

"Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Nếu bạn sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và được xác nhận là sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/07/2004 và không vi phạm pháp luật về luật đất đai, được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Căn cứ khoản 1, Điều 57, Luật Đất đai 2013 quy định:

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp".

Nếu bạn chuyển mục đích sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1, Điều 57 nêu trên thì bạn phải được phép của cơ quan có thẩm quyền.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng (quy định tại Khoản 2, Điều 57, Luật Đất đai 2013).

- Căn cứ khoản 1, Điều 12, Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt do không đăng ký đất đai quy định: "Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với hành vi không đăng ký đất đai lần đầu".

Như vậy, với trường hợp của bạn sẽ bị phạt từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng tùy theo mức độ. Và bạn phải nộp những khoản phí theo quy định pháp luật về làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất.

Khuyến nghị: