Tư vấn về việc áp dụng Luật Đất đai 2013

Hỏi: Ngày 06/01/1996, Tôi nhận chuyển nhượng của Vợ Chồng ông S. và bà H. lô đất - nhà 66 m2 (lô đất này được Ông Bà Nội cho cháu nội S có lập Giấy xác nhận đã được UBND phường xác nhận việc cho cháu nội, với nội dung xác nhận cụ thể là cho đất thổ cư), hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ ký tay thoả thuận giữa 2 bên (chưa có xác nhận của chính quyền địa phương).Từ đó gia đình tôi về ở và trong quá trình sử dụng đã xây dựng lại ngôi nhà khác trên nền đất này để ở ổn định đến nay, không ai tranh chấp), kèm theo hồ sơ chuyển nhượng là Giấy xác nhận nêu trên và Đơn xin xác nhận quyền sử dụng đất của ông S. cùng được UBND phường ký xác nhận cụ thể là đất thổ cư vào ngày 25/11/1995. - Căn cứ vào thời điểm xác nhận (25/11/1995) của UBND phường, khi tiếp nhận hồ sơ ban đầu cán bộ tiếp nhận đã bác bỏ, không thừa nhận Giấy xác nhận Ông Bà Nội cho cháu nội và lập bộ hồ sơ theo hướng không có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013. Do đó khi nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Tôi được biết trường hợp của tôi phải thực hiện nghĩa vụ tài chính là 100% từ đất nông nghiệp. Cảm thấy trường hợp của mình bị áp dụng thiếu công bằng, Tôi đã gửi Đơn khiếu nại yêu cầu xác định lại nguồn gốc, quá trình sử dụng đất. Sau đó, Văn phòng chức năng cấp Sổ đỏ trả lại hồ sơ, yêu cầu tôi bổ túc các loại giấy tờ liên quan và những rắc rối, vướng mắc phát sinh kể từ đây. - Khi thụ lý hồ sơ lần 2, UBND phường nhận thấy Giấy xác nhận Ông Bà Nội cho cháu nội có đầy đủ tính pháp lý, nên đã làm lại hồ sơ theo hướng lập Phiếu lấy ý kiến của khu dân cư và xác nhận thửa đất của tôi đã được sử dụng làm đất ở từ rất lâu trước thời điểm 15/10/1993, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; đồng thời có giải thích cho Tôi rõ: “Sở dĩ trước đây địa phương xác nhận nguồn gốc đất nông nghiệp là do trong bộ hồ sơ thủ tục không có Giấy xác nhận Ông Bà Nội cho cháu nội, nay bổ sung đầy đủ thì địa phương xác nhận theo đúng thực tế nguồn gốc, quá trình sử dụng thửa đất này”. - Đến ngày 04/12/2015, Văn phòng chức năng cấp Sổ đỏ tiếp nhận lại hồ sơ của Tôi với Phiếu hẹn ngày thực hiện nghĩa vụ tài chính là ngày 11/01/2016. Tuy nhiên, khi đã trễ quá ngày hẹn, Tôi đã nhiều lần lui tới Văn phòng chức năng cấp Sổ đỏ, nhưng vẫn không được trả lời rõ ràng vì sao chậm trễ và sau đó có điện thoại yêu cầu Tôi đến nhận hồ sơ về để xác nhận lại nguồn gốc, quá trình sử dụng đất; tuy nhiên Tôi liên hệ UBND phường, thì Chủ tịch UBND phường khẳng định rằng địa phương cơ sở tuy hai thời kỳ khác nhau, Chủ tịch có thay đổi nhưng không thể xác nhận các loại giấy tờ pháp lý với nội dung khác nhau được. Như vậy, hiện nay hồ sơ của Tôi bị treo lơ lửng, không biết có đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ hay không ? Về phía Văn phòng chức năng cấp Sổ đỏ thì cho rằng nội dung xác nhận nguồn gốc, quá trình sử dụng đất của địa phương là không đúng, nên chưa cấp Sổ đỏ (chỉ là nói qua điện thoại). Về phía địa phương thì Chủ tịch UBND phường khẳng định rằng đã xác nhận theo đúng thực tế lịch sử (ý kiến của những người dân sinh sống lâu năm tại khu dân cư) và có căn cứ trên cơ sở các loại giấy tờ có liên quan trong bộ hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ. Tôi muốn hỏi:1. Giấy xác nhận Ông Bà Nội cho cháu nội” có được công nhận là loại Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hay không?2. Có được áp dụng theo điểm c, khoản 1 và khoản 2 điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hay không? Vì Giấy xác nhận Ông Bà Nội cho cháu nội có đầy đủ tính pháp lý, tuy rằng thời điểm xác nhận của UBND phường là ngày 25/11/1995, nhưng nội dung điểm c, đ và e của Luật không quy định cụ thể trước ngày 15/10/1993.

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Bùi Thị Phượng - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản Công ty Luật TNHH Everest trả lời:

1. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho

Về thừa kế, giấy tờ hợp pháp vềthừa kế:

"Điều 652 Bộ luật Dân sự 2005 Di chúc hợp pháp:1. Di chúc được coi là hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ hoặc cưỡng ép; b) Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật.2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý.3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp, nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực".

Về tặng cho, thì:

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".

Như vậy, theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi chưa xác định được nội dung là thừa kế hay là tặng cho. Nếu là tặng cho thì đã được chứng thực nên được coi là giấy tờ hợp pháp, còn về thừa kế thì phải chưa đủ dữ kiện để chúng tôi xác định là hợp pháp hay không.

2. Điều kiện áp dụng điểm c, khoản 1 và khoản 2 điều 100 của Luật Đất đai năm 2013

Như đã phân tích ở trên, nếu để lại là giấy tờ thừa kế thì chưa thể xác định hợp pháp hay không, do đó chưa thể khẳng định được áp dụng hay không. Đối với là giấy tờ tặng cho (bản chất hợp đồng tặng cho) thì được áp dụng điểm c khoản 1 khoản 2 điều 100 Luật đất đai năm 2013.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.