Tư vấn về vấn đề tách khẩu khi đất đang có tranh chấp

Hỏi: Gia đình tôi hiện có mẹ và tôi, mẹ tôi năm nay đã gần 60 tuổi và bị tai biến mất hết ý thức. Mẹ tôi có đứng tên một sổ đỏỏ đấtt khoảng 8 sào đất trồng trọt. Lúc tôi còn nhỏ thì cậu tôi nhà sát bên nhà tôi có bán đất cho người khác và dư ra một ít đất.Cậu có cho mẹ tôi khoảng 2 sào đất chỉ viết bằng giấy tay và không công chứng2 sào đó giờ vẫn chung luôn với đất nhà tôi. Nhưng tới giờ hơn 10 năm rồi cậu tôi quay lại đòi phần đất đã cho, giờ mẹ tôi thì như vậy, tôi thì ngày trước còn nhỏ không biết gì nên không biết phần ranh giới đất như thế nào để trả lại nên khi cậu tôi lấy lại tôi chỉ biết nhìn. Cậu tôi cho người khác vào thuê đất làm và người này càng ngày càng lấn đất, giấy tay viết ngày xưa tôi thấy ghi cho 2 sào đất nhưng giờ lại thấy làm gần 3 sào đất. Vấn đề tôi gặp phải nữa là phần hộ khẩủu và sổ đỏ của mẹ. Mẹ tôi và cậu tôi vẫn chưa tách hộ khẩu ra. Hộ khẩu giờ đang có tên chủ hộ là cậu tôi, sau đó mẹ tôi và tôi. Nhưng sổ đỏ thì mẹ và cậu riêng. Vậy cho tôi hỏi:Tôi có thể tách khẩu hai mẹ con tôi ra khỏi cậu tôi được hay không? Vì mỗi khi có việc cần tới hộ khẩu thì cậu tôi hay làm khó?Còn về sổ đỏtôi cónên kêu địa chính căn cứ theo sổ đỏ của mẹ để đo đất lại hay không ? Vì sổ đỏ của mẹ tôi đã từ lâu rồi vẫn chưa đổi sổ mới nên tôi vẫn lo là sổ đỏ đó không chính xác về diện tích đất? (Pham Hoàng - Ninh Bình)

Luật gia Bùi Ánh Vân – Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest – trả lời:

1. Về vấn đề tách khẩu ra khỏi khẩu của cậu bạn:

- Theo quy định tại Điều 27 Luật cư trú 2006:

Điều 27. Tách sổ hộ khẩu

"1. Trường hợp có cùng một chỗ ở hợp pháp được tách sổ hộ khẩu bao gồm: a) Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và có nhu cầu tách sổ hộ khẩu; b) Người đã nhập vào sổ hộ khẩu quy định tại khoản 3 Điều 25 và khoản 2 Điều 26 của Luật này mà được chủ hộ đồng ý cho tách sổ hộ khẩu bằng văn bản.

2. Khi tách sổ hộ khẩu, người đến làm thủ tục phải xuất trình sổ hộ khẩu; phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; ý kiến đồng ý bằng văn bản của chủ hộ nếu thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.

3. Trong thời hạn bảy ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải trả kết quả giải quyết việc tách sổ hộ khẩu; trường hợp không giải quyết việc tách sổ hộ khẩu thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do".

Như vậy, bạn đã 24 tuổi có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và có nhu cầu tách sổ hộ khẩu. Do đó bạn hoàn toàn có quyền được tách khẩura khỏi hộ khẩu của cậu bạn.

2. Về vấn đề đo lại đất:

- Theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013:

"5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này".

Như vậy, nếu bạn nghi ngờ rằng sổ đỏ cũ không phản ánh đúng diện tích đất trên thực tế thì bạn có thể kêu địa chính tiến hành việc đo đạc lại đất, nếu như việcđo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Về việc người thuê đất vi phạm và có hành vi lấn đất:

- Về hành vi lấn đất của người thuê đất:

Theo quy định tại Điều 12 Luật đất đai 2013:

"Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.

4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.

5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.

9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.

10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật."

Theo quy định tại Điều 10 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP:

Điều 10. Lấn, chiếm đất

"1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.

2. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này.

3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.

4. Hành vi lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định tại Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão và trong các lĩnh vực chuyên ngành khác".

Theo các quy định trên, hành vi lấn chiếm đất của người thuê đấtlà hành vi vi phạm pháp luật đất đaivà tùy theo hành vi,mức độ lấn chiếm, mức độvi phạm trên từng loại đất cụ thểthì sẽ bị áp dụng mức phạt tương ứng.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật đất đai mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.