Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất từ mẹ sang các con

Theo như chị trình bày, hiện thửa đất chia cho anh trai út và hai người con gái riêng mẹ chị đang đứng tên. Vậy, quyền sở hữu quyền sử dụng thửa đất trên được Nhà nước bảo vệ, công nhận là của mẹ chị, mẹ chị có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt toàn bộ hai thửa đất trên.

Nếu,chỉ thông báo với những người anh em khác trong gia đình, mà mẹ của chị lại không tiến hành bất cứ hành vi gì như: lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho anh trai út và hai người con gái riêng hoặc lập di chúc định đoạt khối tài sản trên thì khi mẹ chị mất đi, số tài sản nêu trên sẽ trở thành di sản thừa kế. Dĩ nhiên, tất cả những người thuộc cùng hàng thừa kế (bao gồm có cả các anh em khác đã được chia) cũng có quyền ngang với em trai út và hai em gái đối với khối di sản thừa kế mẹ chị để lại.

Điều676 BLDS 2005 quy định vềngười thừa kế theo pháp luật như sau:

“ 1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết”.

Nếu không thực hiện các thủ tục trên, thì khi mẹ chị mất đi sẽ chỉ có những đối tượng trên có quyền đối với di sản thừa kế. Có thể sẽ có những đối tượng trong hộ khẩu thường trú và những đối tượng ngoài hộ khẩu thường trú (ví dụ các anh trai đã tách khẩu).

Khi đó, anh trai của chị và hai người con gái riêng của mẹ chị sẽ được hưởng ít hơn phần mà họ đáng ra được hưởng.

Mẹ của chị hiện còn khỏe mạnh, minh mẫn thì:

Thứ nhất, mẹ của chị có thể thiết lập các hợp đồng tặng cho. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng sẽ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm các bên công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phưởng, thị trấn nơi có thửa đất.

Sau khi hợp đồng được công chứng, chứng thực đúng theo trình tự, thủ tục luật định, các bên tiến hành thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.

Điều692 BLDS 2005 quy định vềhiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

“ Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Thứ hai, mẹ của chị có thể lập di chúc. Nội dung di chúc định đoạt theo đúng ý muốn chủ quan của mẹ chị, quyền sử dụng ai sẽ được hưởng sẽ do mẹ của chị quyết định.

Điều647 BLDS 2005 quy định về người lập di chúc như sau:

“ 1. Người đã thành niên có quyền lập di chúc, trừ trường hợp người đó bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.

2. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể lập di chúc, nếu được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý”.

Mẹ của chị, nếu hoàn toàn khỏe mạnh, sáng suốt, minh mẫn thì có quyền lập di chúc. Không ai có quyền cản trở, hay bất kỳ hành vi nào khác làm ảnh hưởng tới ý chí chủ quan của người lập di chúc.

Điều652 BLDS quy định vềdi chúc hợp pháp như sau:

“ 1. Di chúc được coi là hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ hoặc cưỡng ép;

b) Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật.

2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý.

3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.

5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp, nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực”.

Như trình bày ở trên thì nếu mẹ chị sáng suốt, minh mẫn thì có thể tự mình lập di chúc mà không cần người làm chứng, nếu nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội thì di chúc sẽ phát sinh hiệu lực từ thời điểm mẹ của chị mất. Tuy nhiên, mẹ của chị nên tới trực tiếp một văn phòng công chứng nơi có thửa đất để làm thủ tục công chứng di chúc, và thủ tục gửi giữ di chúc. Bới, sau này nếu có tranh chấp, thì di chúc được công chứng sẽ là chứng cứ không có chứng minh để giải quyết tranh chấp.

Điều667 quy định vềhiệu lực pháp luật của di chúc như sau:

“ 1. Di chúc có hiệu lực pháp luật từ thời điểm mở thừa kế”.

Vậy, khi nào mẹ của chị mất đi, thì di chúc mới phát sinh hiệu lực pháp lí; khi này di chúc mới là căn cứ để tiến hành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với các thửa đất trên.

Nếu các bên muốn tiền hành các thủ tục sang tên, đăng ký quyền sử dụng đất thì có thể lập hợp đồng tặng cho nêu trên; trường hợp tặng cho có thểmất khoản lệ phí trước bạ để tiến hành thủ tục sang tên (nếu không đủ điều kiện để không phải nộp lệ phí trước bạquy đinh tại khoản 10 điều 4 Nghị định 45/2011 về lệ phí trước bạ); và các khoản tiền đo đạc địa chính ( nếu có). Ngoài ra, thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp trên sẽ được “ miễn”, tức em trai út và các con gái riêng của mẹ sẽ không phải mất khoản thuế này.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật đất đai mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.