Tư vấn về hợp đồng đặt cọc khi mua bán nhà

Hỏi:Tôi có một căn nhà hiện đang thế chấp tại ngân hàng nhưng không có khả năng rút ra do nên tôi quyết định bán. Bên mua biết tôi thế chấp tại ngân hàng và đồng ý mua. Bên mua đồng ý sẽ rút sổ ra chotôisau đó còn thừa bao nhiêu tiền sẽ trả nốt và làm hợp đồng công chứng ngay tại ngân hàng. Bên mua đã đặt cọc số tiền là 130.000.000 đồng và có hợp đồng đặt cọc nhưng lại không ghi thời hạn đặt cọc chỉ hẹn miệng là sau 10 ngày sẽ giải quyết. Nhưng sau đó đến tận 20 ngày và nhiều lần khất lần không trả tiền nên mình đã gặp để giái quyết dứt điểm. Bên mua nói rằng không dồn được tiền nên mình cứ bán đi. Vì vậy nêntôiđã tìm khách và bán xong nhà tuy nhiên bây giờ bên mua lại đến đòi số tiền đặt cọc. Họ đưa ra 2 lí do làtôibán nhà cho 2 người và bán nhà khi đang thế chấp nên cho là mình sai và yêu cầutôitrả lại 130.000.000 đồng tiền cọc. Tôi muốn hỏi tôi có phải trả lại không và nếu tranh chấp tại toà thì giải quyết như thế nào? (Vũ An Hà - Hà Nội).

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Vương Tùng Anh - Tổ tư vấn pháp luật doanh nghiệp của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về đặt cọc như sau:

"Điều 358. Đặt cọc. 1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. 2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.Trong trường hợp này, sơ sót của bạn là khi ký giấy đặt cọc không ghi rõ thời hạn đặt cọc nên đã bị bên mua lạm dụng kéo dài thời gian khó giải quyết. Muốn giữ lại tiền đặt cọc, bạn phải chứng minh việc không thực hiện hợp đồng với bên đặt cọc là do họ đã thông báo sẽ không mua nhà nữa, tức là bạn có giấy tờ giao kếtchứng minh họ thông báo là không mua nhà nữa không? Nếu họ chỉ nói miệng thì rất khó để chứng minh. Nhưng bạn có thể lưu ý những tình tiết, giấy tờ có liên quan. Ví dụ như: Trong hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn trả hết số tiền mua nhà nhưng có ghi khoảng thời gian mà hai bên sẽ làm thủ tục mua nhà không?

Tuy nhiên, nếu bạn không thể chứng minh được việc không thực hiện hợp đồng là do họ từ chối việc giao kết thì việc bạn bán nhà cho người khác là bạn đã vi phạm hợp đồng. Khi đó, nếu trong hợp đồng đặt cọc của bạn không có điều khoản về phạt cọc thì bạn phải trả lại số tiền đã nhận cọc là 130.000.000 đồng (130 triệu đồng). Nhưng nếu trong hợp đồng có điều khoản phạt cọc thì bạn phải thực hiện đúng như thỏa thuận, thậm chí còn phải trả một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc tức là bạn phải trả lại 260.000.000 đồng (hai trăm sáu mươi triệu đồng).

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật hợp đồng mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.