Có đòi lại được toàn bộ tiền đặt cọc không?

Thứ Ba, 17/01/2017 04:18 GMT+7

Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Hỏi:Ngày 05/01/2016 tôi có đặt cọc số tiền 100 triệu để mua 1 mảnh đất trị giá 200 triệu qua cò đất. Trong giấy viết tay, chủ đất có ghi "Chiều ngang 15m, chiều dài hết đất (khoảng 90m). Nhận cọc trước 100 triệu, khi nào làm hợp đồng chuyển nhượng sẽ đưa đủ." Ngoài ra không ghi gì thêm, cả ngày nhận cọc cũng không ghi. Khi ra làm hợp đồng, đất trên giấy đỏ, ngang 15m, dài 1 cạnh 54m, 1 cạnh hơn 60m.Không đúng thỏa thuận nên tôi không đồng ý mua và bên bán không chịu trả lại tiền cọc. Hiện tôi đang giữ giấy đỏ của mảnh đất nói trên. Tôi có gửi đơn lên tòa án và đã có 1 phiên hòa giải. Trong phiên hòa giải, bên bán nói đã đưa cho cò đất 10 triệu và chi phí anh ta làm hồ sơ, giờ chỉ trả lại tôi 80 triệu.Thẩm phán phiên hòa giải bảo tôi cũng có 1 phần lỗi do không xem giấy tờ đất (vì lúc đó chủ đất đã thế chấp), không hỏi kỹ về mảnh đất (do quy hoạch mở đường mất hơn 10m chiều dài, phía sau có ao sâu, phần đất liền còn lại khoảng 10 mấy mét không thể cất nhà được). Giờ có 2 phương án: 1. Tiếp tục mua bán, giá cả thương lượng giảm xuống 1 ít (tôi không đồng ý vì đất không thể cất nhà); 2. Không tiếp tục mua bán, nhận lại tiền cọc nhưng chỉ 80 triệu do tôi có 1 phần lỗi là không chấp nhận mua dù đến hiện giờ chủ đất vẫn muốn bán và anh ta đã cho cò đất 10 triệu. Thẩm phán bảo anh ta nói bán hết đất và đồng ý giao hết đất là đúng, còn câu "khoảng 90m" trong ngoặc đơn chỉ là ý phụ, giải thích, không ảnh hưởng nhiều. Vì vậy tôi không mua là lỗi của tôi. Đề nghị luật sư tư vấn,trong trường hợp này tôi có thể nhận lại cọc đủ 100 triệu không vì diện tích đất không đúng thỏa thuận? Chiều dài chỉ còn 1 nửa. Chủ đất bảo đã cho cò đất 10 triệu nhưng không có căn cứ, có thể đòi lại được số tiền đó không? Nếu không thì tôi có thể nhận lại ít nhất 90 triệu chứ sao chỉ 80 triệu. (An Bình - Hải Dương)

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Hồng Ngọc - Tổ tư vấn pháp luật dân sự của Công ty Luật TNHHEverest trả lời:

Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: "1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Theo như thông tin mà anh/chị cung cấp thì anh/chị có đặt cọc số tiền 100 triệu để mua 1 mảnh đất trị giá 200 triệu. Trong giấy viết tay, chủ đất có ghi "chiều ngang 15m, chiều dài hết đất (khoảng 90m).Khi ra làm hợp đồng, đất trên giấy đỏ, ngang 15m, dài 1 cạnh 54m, 1 cạnh hơn 60m và không đúng theo như các bên đã cam kết.

Theo quy định tại Điều 122 và 124 Bộ Luật Dân sự (sau đây viết tắt là BLDS) thì thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự. Do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 131 BLDS và phải được lập thành văn bản theo quy định tại khoản 1 điều 368 BLDS(có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính).

Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:

+ Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại Khoản 2 Điều 363 BLDS.

Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

+ Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệuđược thực hiện theo thủ tục chung.

Như vậy, trong trường hợp nêu trên, bạn đặt cọc 100 triệu đồng để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng. Tuy nhiên, khi tiến hành ký kết hợp đồng anh/chị mới phát hiệnđất trên giấy đỏ, ngang 15m, dài 1 cạnh 54m, 1 cạnh hơn 60m, không khớp với giấy viết tay của chủ đất trước đó. Như vậy, trong trường hợp này, anh/chị có lỗi trong việc không tìm hiểu chắc chắn về mảnh đất định mua.Nếu anh/chị từ chối việc giao kết hợp đồng đặt cọc thì số tiền đặt cọc đó sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. Do đó, trong trường hợp này,hai bên có thể thỏa thuận với nhau về việc trả lại số tiền trên cho anh/chị hoặc thỏa thuận để tiếp tục mua bán mảnh đất đó.

Khuyến nghị:

Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 19006198, hoặc E-mail:
Nội dung bài tư vấn pháp luật hình sự mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
Tại thời điểm quý vị đọc bài này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sử đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng ở mọi thời điểm.