Chủ sở hữu quyền sử dụng đất được nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất.
Hỏi: Tháng 3 năm 2013 em có mua một miếng đất nương mặt đường quốc lộ (đất không có sổ đỏ), chỉ có giấy chuyển nhượng sử dụng đất do UBND xã xác nhận. Nay có dự án mở rộng đường quốc lộ đất nhà em nằm trong diện giải tỏa. Vậy xin hỏi Luật sư: Đất nhà em có được đền bù không ạ? Nếu được thì giá trị đền bù như thế nào? (Phạm Chí Kiên – Nam Định)
>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:
Theo như thông tin anh cung cấp thì mảnh đất mà anh mua không có sổ đỏ vào tháng 3 năm 2013. Do vậy việc chuyển nhượng này phải tuân theo quy định của Luật Đất đai năm 2003.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất là :
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Căn cứ vào Điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP có quy định:
"1. Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2008, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này".
Như vậy, thời điểm trước ngày 01/01/2008 thì đất đai chưa có sổ đỏ vẫn có thể được chuyển nhượng. Kể từ sau ngày 01/01/2008 thì người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được chuyển nhượng. Do vậy, việc chuyển nhượng của anh và chủ sở hữu mảnh đất vi phạm điều cấm của pháp luật đất đai.
Theo quy định tại Điều 128 Bộ Luật dân sự năm 2005 thì Hợp đồng chuyển nhượng mảnh đất của anh đã vô hiệu.
“Điều128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội
Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định”.
Điều137.Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.
Do vậy, trong trường hợp này hợp đồng chuyển nhượng không có hiệu lực pháp luật nên mảnh đất này về mặt pháp lý không thuộc quyền sở hữu của anh . Vì vậy để bảo vệ quyền lợi của mình, theo chúng tôi anh có thể thực hiện theo hai cách sau:
Thứ nhất, anh có thể liên hệ với chủ sở hữu mảnh đất này để làm lại hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực và thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sauk hi hoàn thành thủ tục này thi anh mới được nhà nước bồi thường.
Thứ hai, anh có thể yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng này vô hiệu. Khi đó chủ sở hữu mảnh đất có nghĩa vụ trả lại tiền chuyển nhượng đất cho anh và anh sẽ trả lại đất cho chủ sở hữu. Khi đó anh không được bôi thường.
Nếu như khi nhà nước tiến hành bồi thường mà anh đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thì được bồi thường. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.Do anh không nói rõ anh đang ở địa phương nào và diện tích đất của anh là bao nhiêu nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể cho anh giá bồi thường cụ thể.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận