Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai như thế nào?

Hỏi: Năm 1995, mẹ tôi và cậu tôi có góp tiền mua một mảnh đất tại Hà Nội (tại Quân Hoàng Mai ) của ông: Trần Văn C. (Khu đất thuộc đất giãn dân có quyết định của UBND xã) hiện chưa có sổ đỏ hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ có đóng thuế sử dụng đất ở. Thời điểm mua đất có ký kết các giấy tờ sau: Giấy chuyển nhượng đất giữa cậu tôi và chủ mảnh đất là ông Trần Văn C ( toàn bộ giấy tờ là viết tay với nhau không có công chứng, hay người làm chứng). Từ năm 1995 cho tới giờ ông Trần Văn C ( tức chủ khu đất ) vẫn đang sử dụng khu đất và vẫn đóng thuế đất đứng tên ông Trần Văn C. Đề nghị Luật sư tư vấn về thủ tục giấy tờ để cậu tôi lấy lại được đất? (Nguyễn Thanh Tùng - Hà Nam)

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Do thông tin anh (chị) cung cấp thì gia đình anh (chị) và ông Trần Văn C có giao kết với nhau hợp đồng mua bán đất năm 1995 nhưng hợp đồng này không đảm bảo giá trị pháp lý theo quy định của pháp luật và ông C là người sử dụng đất từ năm 1995 đến nay nên:

Căn cứ khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013: "Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Như vậy nếu ông C đáp ứng các điều kiện nêu tại khoản 2 Luật đất đai năm 2013 thì ông C sẽ là người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó trong trường hợp này của anh (chị) thì:Bước 1: Gia đình ông C làm thủ tục cấp giấy chứng nhận tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu đáp ứng đủ điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật đất đai.Bước 2: Hai bên làm hợp đồng mua bán đất đai có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.Cụ thể như sau:

Nếu hai bên tiến hành thủ tục công chứng thì hồ sơ gồm có:

Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 41 Luật công chứng năm 2014:"1. Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây: a) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ; b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch; c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng; d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó; đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có. 2. Bản sao quy định tại khoản 1 Điều này là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực".

Hai bến tiến hành thủ tục chứng thực chữ ký trong hợp đồng mua bán thì hồ sơ gồm:

Căn cứ khoản 1 Điều 17 Nghị định 79/2007/NĐ-CP: "1. Cá nhân yêu cầu chứng thực chữ ký của mình phải xuất trình các giấy tờ sau đây: a) Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tuỳ thân khác; b) Giấy tờ, văn bản mà mình sẽ ký vào đó. 2. Người yêu cầu chứng thực phải ký trước mặt người thực hiện chứng thực".

Bước 3: Gia đình anh (chị) chuẩn bị hồ sơ tiến hành thủ tục sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên môi trường nơi có đất. Hồ sơ gồm:

Căn cứ khoản 2 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT: "2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có: a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế; b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; c) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư; d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất".

Khuyến nghị:

1. Để có tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198.
2. Nội dung tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.