Tranh chấp đất đai là một lĩnh vực tranh chấp dân sự rộng, phức tạp, khó giải quyết, các đương sự thường khiếu nại gay gắt, kéo dài, các văn bản hướng dẫn giải quyết tranh chấp rất nhiều và qua mỗi thời kỳ lại có những quy định khác nhau.
Trong các vấn đề cần xác định để xem xét giải quyết những vụ án liên quan đến đất đai, thì việc xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Tòa án là yêu cầu hết sức quan trọng, vì trên thực tế việc vận dụng các quy định, hướng dẫn về việc xác định thẩm quyền còn có nhiều sai sót, dẫn tới tình trạng có vụ, việc thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân thì Tòa án lại thụ lý xét xử; có vụ, việc thuộc thẩm quyền của Tòa án thì Tòa án lại chuyển cho Uỷ ban nhân dân, làm cho việc giải quyết vụ án bị kéo dài, gây thiệt hại cho các bên đương sự... do đó cần phải xác định chính xác thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, để đảm bảo vụ án được giải quyết theo đúng quy định của pháp luật.
Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Khi xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, trước hết phải căn cứ vào quy định chung về thẩm quyền theo lãnh thổ tại Bộ luật Tố tụng dân sự. Đồng thời cần phải xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án theo các quy định qua các thời kỳ như sau:
Thứ nhất, trước khi có Luật Đất đai năm 1987
Các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai chỉ mới xác định thẩm quyền giải quyết của các cơ quan quản lý Nhà nước, mà chưa có quy định cụ thể về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân.
Thứ hai, giai đoạn có Luật Đất đai năm 1987
Tại Điều 22 Luật Đất đai năm 1987 đã quy định chỉ khi có tranh chấp về tài sản trên đất thì Tòa án mới có thẩm quyền giải quyết về đất. Còn nếu chỉ tranh chấp quyền sử dụng đất hoặc các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất mà không có tài sản trên đất thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Uỷ ban nhân dân.
Khi giải quyết các tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất cần căn cứ vào Thông tư liên ngành số 04/TTLN-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/5/1990 của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tổng cục Địa chính hướng dẫn giải quyết các tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.
Thứ ba, giai đoạn có Luật Đất đai năm 1993
Luật Đất đai năm 1993 đã quy định cho người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất và đã quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân tại Điều 38, theo quy định của điều luật này thì Tòa án không chỉ giải quyết các tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm gắn liền với đất mà còn giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy Luật đất đai năm 1993 đã có quy định phân biệt rõ ràng về thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa Uỷ ban nhân dân các cấp với Tòa án nhân dân.
Sau khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành, Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao và Tổng cục Địa chính đã ban hành Thông tư liên tịch số 01/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/01/2002, hướng dẫn về thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân đối với việc tranh chấp quyền sử dụng đất.
Thứ tư, giai đoạn có Luật Đất đai năm 2003
Luật Đất đai năm 2003 đã quy định tại khoản 1 Điều 136 về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án tiếp tục được mở rộng hơn, cụ thể:
- Đối với các trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
- Đối với các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 đều thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
- Trường hợp đương sự tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, nếu đất này có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Trường hợp đất đó không có bất cứ loại giấy tờ gì theo quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì vẫn thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, nhưng cần áp dụng hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 01/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/01/2002 của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tổng cục Địa chính hướng dẫn về thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất trong từng trường hợp cụ thể.
- Trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đều thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Khi kiểm sát về thẩm quyền thụ lý giải quyết các vụ án tranh chấp đất đai của Tòa án cần lưu ý:
- Căn cứ Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 và Công văn số 1568/BTNMT-ĐKTKĐĐ ngày 25/4/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sử dụng sổ dã ngoại và sổ mục kê đất đai thì sổ dã ngoại, sổ mục kê khác với sổ địa chính nên sổ dã ngoại, sổ mục kê không được coi là một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003, do đó tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự chỉ có tên trong sổ dã ngoại, sổ mục kê đất đai thì không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, mà thẩm quyền giải quyết tranh chấp là của Uỷ ban nhân dân.
- Đối với tranh chấp đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, theo hướng dẫn tại công văn số 141/TANDTC-KHXX ngày 21/9/2011, nếu Tòa án thụ lý giải quyết là không đúng quy định.
- Khi tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, thì điều kiện bắt buộc để xác định thẩm quyền của Tòa án là đương sự phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ được quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003. Còn các tranh chấp liên quan đến các giao dịch về đất yêu cầu công nhận hay hủy hợp đồng như hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp....thì không cần điều kiện đất đó có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ được quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 hay không, đều thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Thứ năm, giai đoạn có Luật Đất đai năm 2013
Theo quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 203 tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự được lựa chọn hoặc là yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện đến Tòa án để giải quyết tranh chấp.
Như vậy, so với quy định tại khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án được quy định tại khoản 1, 2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 được mở rộng hơn nhiều, các đương sự có hay không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 mà lựa chọn khởi kiện đến Tòa án yêu cầu giải quyết, thì Tòa án thụ lý giải quyết là đúng thẩm quyền.
Các quy định về thẩm quyền của Tòa án đối với các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều thay đổi theo hướng mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân.
Luật sư Nguyễn Thị Yến - Trưởng nhóm tư vấn trực tuyến - Công ty Luật TNHH Everest, tổng hợp.
Bình luận