Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng được thực hiện trước ngày...
Hỏi:Năm 1997 ông A mua của ông B một mảnh đất 200 m2. Hai bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng và giao tiền đầy đủ nhưng ông A chưa làm thủ tục xin cấp GCN. Ông A đã xây dựng nhà trên đất với diện tích 150 m2. Tuy nhiên, đến năm 2014 ông B đòi lại mảnh đất trên. Nhưng ông A không đồng ý nhưng ông B cho rằng hợp đồng viết tay không có hiệu lực bên ông B có quyền bán cho người khác. Vậy giải quyết tình huống trên như thế nào? (Lê Hoàng Thanh - Thái Bình)
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật gia Bùi Ánh Vân - Tổ tư vấn pháp pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:
Vì hợp đồng chuyển nhượng được giao kết từ năm 1997, trường hợp này, khoản 2.3 Mục II Nghị quyết 03/2004/NQ-HĐTP có hướng dẫn như sau:
“2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993:
a. Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự,khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây: a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự; a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện; a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội; a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003; a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật; a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
b. Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a gia tiểu mục 2.3 mục 2 này.
b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.”
Như vậy, trong trường hợp này ông A đã làm nhà trên mảnh đất đó và ông B không phản đối nên hợp đồng chuyển nhượng quyến sử dụng đất của ông A và ông B được công nhận và có hiệu lực pháp luật, ông A phải tiến hành thủ tục đăng ký đất đai (vì đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) để xác lập quyền sử dụng của ông A đối với diện tích đất là 150m2 (Nếu 50m2 còn lại được ông A trồng cây lâu năm thì hợp đồng cũng sẽ được công nhận).
Theo như thông tin bạn cung cấp thì ông B đã đòi lại mảnh đất, nếu ông A kiên quyết không trả thì có thể ông B sẽ khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng này vô hiệu. Khi đó, Tòa án sẽ xem xét và tuyên hợp đồng này có hiệu lực đối với 150m2 ông A đã xây nhà, còn 50m2 còn lại không có nhà hoặc không có cây lâu năm thì bị tuyên là vô hiệu.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận