Quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

Hỏi: Vào năm 2009 ba mẹ của tôi có mua 1 nửa căn nhà của bà H (nhà bà H có sổ đỏ). Do thiếu hiểu biết nên ba mẹ của tôi mua bằng giấy tay chỉ có sự chứng kiến của trưởng ban điều hành khu phố mà không ra công chứng. Đến năm 2013 bà H bán nửa căn nhà của bà H cho bà C.Tháng 6/2016 gia đình tôi muốn bán nhà. Người mua nhà của gia đình tôi có ra công chứng tìm hiểu và nói lại với gia đình tôi là phải đứng tên đồng sở hữu thì họ mới mua. Bây giờ gia đình tôi mới biết là mình có quyền đứng tên đồng sở hữu do nhà tôi không đủ diện tích tách sổ riêng. Gia đình tôi đã sang nhà bà C nói về việc nhờ bà ra công chứng để kí tên đồng sở hữu cho gia đình tôi. Bà C không đồng ý với lí do : bà C đang đứng tên 1 mình nếu cho nhà tôi đứng thì sau này khi bà C sửa nhà,mua bán,thế chấp phải thưa gửi với nhà tôi. Bà C nói bà đã hỏi luật sư và luật sư nói đang đứng 1 mình mắc mớ gì cho nhà tôi đông đứng tên. Tôi muốn hỏi luật sư là: -Bà H đã dùng toàn bộ diện tích có trong sổ để bán lại cho bà C khi thửa đất nhà tôi chưa được tách riêng.Vậy tôi có thể kiện bà H tội lừa đảo hay không? Bà C nhất quyết không kí cho gia đình tôi đồng sở hữu trong khi đất và nhà của tôi nằm trong sổ đỏ bà C đứng tên. Vậy tôi có thể kiện bà C cố tình chiếm đất và nhà của tôi hay không? Và tôi rất hoang mang vì tôi tìm hiểu trên mạng mua nhà giấy tay sau năm 2003 xem như vô hiệu. Trong khi nhà tôi mua năm 2009. Vậy nếu kiện lên tòa thì tòa có chấp nhân đơn kiện hay không? ( Vĩ Đại - Hà Nội)

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Hoàng Việt Dũng - Tổ tư vấn pháp luật Hành chính của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 quy định về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

"1.Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2.Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Mục 4 Chương II của Luật này".

Điều 127 luật Đất đai năm 2013 quy định về Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

"1.Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau: a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.".

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng của nhà nước hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân xã phường thị trấn nơi có đất. Theo thông tin bạn cung cấp, thì tại thời điểm xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên chỉ có xác lập giấy tờ viết tay không có công chứng, chứng thực. Như vậy, trường hợp này hợp đồng vi phạm về hình thức.

Điều 401 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về Hình thức hợp đồng dân sự như sau:

"1.Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.

2.Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.

Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác".

Tuy hợp đồng chuyển nhượng của bạn vi phạm về mặt hình thức nhưng không bị vô hiệu, bạn có thể công chứng chứng thực để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mình. Bà H đã dùng toàn bộ diện tích có trong sổ để bán lại cho bà C khi thửa đất nhà bạn chưa được tách riêng. Như vậy hợp đồng bán nhà của bà H sẽ bị vô hiệu đối với phần đất của gia đình bạn. Tuy nhiên, nếu thời điểm này, bà H không đồng ý công chứng giấy tờ viết tay trước đây, thì hợp đồng này sẽ bị xác định là giao dịch dân sự vô hiệu.

Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

"1.Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2.Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".

Như vậy, trong trường hợp này bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch trên là vô hiệu, theo đó, bạn trả lại nửa căn nhà trên cho bà H, và bà H phải hoàn lại cho gia đình bạn số tiền gia đình bạn đã mua trước đây và số tiền lãi phát sinh theo mức lãi suất của ngân hàng nhà nước.

Khuyến nghị: