Hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu khi nào?

1. Hợp đồng vô hiệu do không đủ điều kiện thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất

Khoản 1, Điều 168, Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện quyền của người có quyền sử dụng đất như sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho. thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. -1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: (a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; (b) Đất không có tranh chấp; (c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (d) Trong thời hạn sử dụng đất. - 2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. - 3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính"

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà đất sẽ bị vô hiệu khingười bán không có đủ điều kiện để thực hiện việc mua bán chuyển nhượngbao gồm: có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất,... Ngoài ra, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì mới có hiệu lực pháp luật.

2. Hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Điều 123 Bộ luật dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sựvô hiệudo vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội như sau: "Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng."

Như vậy, tòa án hoàn toàn có thể tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất là vô hiệu khi có đủ căn cứ chứng minh hợp đồng đó vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội.

3. Hợp đồng vô hiệu do giả tạo

Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sựvô hiệudo giả tạo như sau: "1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. -2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu."

Theo đó, nếu hợp đồng mua bán nhà đất là một giao dịch dân sự với mục đích nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì sẽ bị vô hiệu do giả tạo.

4. Hợp đồng vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện

Khi giao dịch dân sựdo người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì theo yêu cầu của người đại diện của người đó, Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu nếu theo quy định của pháp luật giao dịch này phải do người đại diện của họ xác lập, thực hiện hoặc đồng ý trừ một số trường hợp pháp luật có quy định khác.

Ngoài ra, các trường hợp hợp đồng dân sự vô hiệu theo quy định của pháp luật gồm có:vô hiệu do bị nhầm lẫn; vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình; vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức;....

Như vậy, khi giao kết hợp đồng mua bán nhà đất, cần lưu ý đến những vấn đề trên để giao dịch tránh bị tuyên bố là vô hiệu. Khi đó, hậu quả của giao dịch vô hiệu là sẽkhông làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.