Mua phải đất đã đem thế chấp ngân hàng, phải làm sao?

Vào năm 2011 tôi và một số hộ gia đình có mua đất phân lô/ nền, chưa có giấy tờ hợp pháp, chỉ là giấy tờ tay có dấu và điểm chỉ của bên bán.

Hỏi: Vào năm 2011 tôi và một số hộ gia đình có mua đất phân lô/ nền, chưa có giấy tờ hợp pháp, chỉ là giấy tờ tay có dấu và điểm chỉ của bên bán. Hiện chúng tôi đã xây nhà và định cư ở đó hơn một năm nay. Nhưng trước khi bán đất cho chúng tôi, họ có thế chấp mảnh đất mà chúng tôi mua cho ngân hàng.Đã đến ngày hạn trả tiền nhưng bên chủ đất chưa thực hiện trả tiền cho ngân hàng,vì vậy sắp tớihọ sẽ gửi đơn ra tòa. Người bên ngân hàng có nói, chúng tôi nên kiện chủ đất trước khi bên ngân hàng kiện vì nếu chúng tôi kiện sau, thì khi đó ngân hàng sẽ đến niêm phong nhà cửa của chúng tôi lại và kê khai bán đấu giá. Vậyluật sư cho tôi hỏi:

1. Người bên ngân hàng nói vậy có đúng không, liệu bên ngân hàng có quyền để niêm phong nhà của chúng tôi lại hay không?

2. Chúng tôi có nên kiện chủ đất trước khi ngân hàng kiện họ hay không?

3. Chúng tôi cần làm như thế nào để bảo vệ quyền lợi của chúng tôi? (Khánh Duy - Hà Nội)

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198 Luật gia Nguyễn Thanh Hương - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:
Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Thanh Hương - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Khi chủ sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng thì người đó có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 348 và Điều 349 Bộ luật Dân sự 2005. Ngoài ra, Điều 718 Bộ luật Dân sự có quy định: "Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý;".Như vậy, việc mua bán mảnh đất đang được thế chấp đấy chỉ có thể thực hiện trong trường hợp bên nhận thế chấp là ngân hàng đồng ý''.

Điều 355 Bộ luật dân sự 2005 quy định về xử lý tài sản thế chấp như sau:“Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này''.

Điều 336 BLDS 2005 quy định:“Trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thoả thuận thì tài sản cầm cố được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận cầm cố được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản cầm cố”.

Như vậy, Ngân hàng sẽđược quyềnxử lý tài sản thế chấp khi hết hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp. Cụ thể: Khi hết hạn, lôđất trên sẽ được xử lý theo sự thỏa thuận của ngân hàng với người thế chấp hoặc sẽ được bán đấu giá. Số tiền bán đấu giá sẽ được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ, trong đó ngân hàng được ưu tiên thanh toán trước. Sau khi thanh toán các khoản nghĩa vụ mà còn thừa thì bên cầm cố được nhận, nếu còn thiếu thì phải trả tiếp số nợ đó.

Trong trường hợp tài sản thế chấp bị xử lý dẫn đến 2 bên không thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thì bạn có thể yêu cầu bên bán trả lại tiền bạn đã giao, nếu 2 bên không thỏa thuận được thì bạn có thể khởi kiện ra tòa để yêu cầu giải quyết.

Khuyến nghị:

  1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected]
  2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
  3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.