Tư vấn về việc thế chấp tài sản gắn liền với đất

Hỏi: Tôi có khu đất thuê trả tiền thuế hàng năm và đã xây dựng khu du lịch. Hiện nay tôi thế chấp khu du lịch trên để vay vốn ngân hàng, trong hợp đồng thế chấp ngân hàng chỉ ghi thế chấp là tài sản trên đất bao gồm các hạng mục là nhà nghỉ dưỡng, đường xá....(Nhưng có một số tài sản trên đất không có trong hợp đồng thế chấp). Hiện nay hợp đồng tín dụng đã quá hạn và ngân hàng tiến hành xử lý tài sản đảm bảo. Tôi xin hỏi trường hợp này ngân hàng đòi phát mại cả khu du lịch của tôi là đúng hay sai? (Dạ Thảo - Hà Nội)

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Lê Thị Hồng Sơn - Tổ tư vấn pháp luật kế toán - thuế của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Điều 355 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về việc xử lý tài sản thế chấp như sau:

"Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này."

Điều 336 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về việc xử lý tài sản cầm cố nhứ sau:

"Trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thoả thuận thì tài sản cầm cố được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận cầm cố được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản cầm cố."

Điều 338 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về việc thanh toán tiền bán tài sản cầm cố như sau:

"Tiền bán tài sản cầm cố được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ cho bên nhận cầm cố sau khi trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản cầm cố; trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm là khoản vay thì thanh toán cho bên nhận cầm cố theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại nếu có; nếu tiền bán còn thừa thì phải trả lại cho bên cầm cố; nếu tiền bán còn thiếu thì bên cầm cố phải trả tiếp phần còn thiếu đó.

Theo đó, khi đến hạn nghĩa vụ trả nợ mà bên bạn không thực hiện được nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được xử lý theo thỏa thuận hoặc được bán đấu giá nếu như không thỏa thuận được".

Điều 68. Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý

"1. rong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì các tài sản này được bán đấu giá.

2. Trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng về quyền sử dụng đất giữa bên thế chấp và người sử dụng đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

3. Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản gắn liền với đất được xử lý đồng thời với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm được thanh toán trước cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất”.

Theo đó, khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ trả nợ mà bên bạn không trả được nợ thì tài sản đem ra thế chấp là tài sản gắn liền với đất ( tài sản trong hợp đồng thế chấp) sẽ được bán đấu giá, còn về quyền sử dụng đất thì người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp (bên bạn) trong hợp đồng về quyền sử dụng đất giữa bên thế chấp và người sử dụng đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác.