Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện về công chứng nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004...
Hỏi: Năm 1991, vợ chồng ông G cắt bớt đất của mình bán cho cha mẹ tôi 1 mảnh đất (có giấy viết tay). Cuối năm 1992, xã tổ chức kê khai ruộng đất cha mẹ tôi và ông G khai báo sự biến động này cha mẹ tôi mang giấy tờ mua bán viết tay đến để trình bày và nộp cho tổ công tác để đăng ký kê khai biến động đất đai. Tuy nhiên đến nay, không hiểu vì lý do gì, giấy tờ mua bán của cha mẹ tôi đã bị thất lạc(Những người làm việc lúc bấy giờ đều làm chứng việc này). Năm 1993 cha tôi và ông G đến để làm đơn đăng ký quyền sử dụng đất và trong năm này 2 hộ đều được hội đồng xét duyệt đồng ý xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 1994, cha mẹ tôi được cấp sổ đỏ. Năm 1997, ông G cũng được cấp sổ đỏ đúng diện tích khi đã trừ ra phần diện tích đã bán cho cha mẹ tôi. Sau khi nhận chuyển nhượng, được cấp sổ đỏ, cha mẹ tôi canh tác ổn định, không ai có ý kiến gì đến tháng 5-2014 thì phát sinh tranh chấp của các con ông G (vợ chồng ông G đã mất năm 2000 và năm 2009). Hiện nay các con ông G đã gửi đơn ra tòa án đòi lại phần diện tích mà cha mẹ của họ đã bán cho cha mẹ tôi đã sử dụng hơn 20 năm qua và đã được nhà nước cấp sổ đỏ. Xin hỏi Luật sư, quyền lợi của gia đình tôi có được đảm bảo không? (Nguyễn Kim Sơn – Cao Bằng)
Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:
Theo Nghị quyết số: 02/2004/NQ-HĐTP Nghị quyết của HĐTP TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình hướng dẫn như sau:
“b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.
b.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch”.
Căn cứ theo quy định trên, trường hợp gia đình bạn mua bán đất từ năm 1992 có hợp đồng viết tay nhưng không đáp ứng các điều kiện về công chứng, chứng thực đất đai và đã được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ đất và sử dụng đất ổn định lâu dài 20 năm thìhợp đồng mua bán đất trước đó của gia đình bạn không được coi là vô hiệu, và căn cứtheo hướng dẫncủa nghị quyết số: 02/2004/NQ-HĐTP Nghị quyết của HĐTP TANDTC nêutrên,nếu cóphát sinh tranh chấptừ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầuTóa án giải quyết thì hợp đồng chuyển nhượng trước đó không bị vô hiệu. Do đó gia đình Ông G không có quyền đòi lại mảnh đất mà Ông G đã chuyển nhượng trước đó cho gia đình bạn.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận