Luật sư chuyên tư vấn về việc đòi lại đất đã bán

Hỏi: Gia đình tôi có mua 1 mảnh đất từ năm 1991 và xây nhà ở đến nay (chỉ xây 1/2 diện tích, phần còn lại làm vườn rau). Do lúc đó đất đai không có giá trị nên 2 bên chỉ có giấy viết tay, có mời hàng xóm làm chứng và ký vào giấy tờ mua bán (hiện tại người đó đã chết). Do trong quá trình sử năm 2014 làm đường đi liên xã nên có thừa ra 1 phần diện tích khoảng 50m2, gia đình tôi có cơi nới và để trồng rau. Đến năm 2016 gia đình bán đất cho gia đình tôi thuê luật sư làm đơn ra tòa yêu cầu đòi lại phần đất thừa ra (nghe nói gia đình kia có đưa tiền chạy chọt). Tòa án huyện có gọi 2 gia đình hòa giải nhưng không thành, tuần trước tòa án và các phòng chức năng có đến đo phần đất gia đình tôi. Đề nghị ltư vấn, gia đình tôi phải làm gì để giữ lại đất của gia đình ? (Gia An - Thanh Hóa)

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Thị Hoa - tổ tư vấn pháp luật dân sự Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Căn cứ theo quy định Điều 689 Bộ luật dân sự 2015: "Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật". Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định.

Trường hợp không công chứng, sẽ vi phạm về hình thức của hợp đồng quy định Điều 134 BLDS 2015: Ðiều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

"Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu".

Trong trường hợp này, hai bên làm giấy mua bán có mời hàng xóm làm chứng và ký vào giấy tờ mua bán (hiện tại người đó đã chết) và không có công chứng chứng thực. Như vậy, đã vi phạm về mặt hình thức của hợp đồng. Về mặt nguyên tắc chung, hợp đồng mua bán nhà của anh (chị) sẽ bị vô hiệu (theo khoản 2, Điều 401 Bộ luật dân sự).

Tuy nhiên, Nghị quyết số 02/2004/NQ- HĐTP của tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình tại điểm b3, phần b, mục 2.2 thì đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.6 (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.) tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng.

Trong trường hợp tòa án công nhận hợp đồng mua bán mảnh đất đó của anh (chị) thì người đã bán đất cho anh (chị) không có quyền đòi lại diện tích đất đã bán cho anh (chị) và diện tích đất làm đường đi liên xã có thừa ra 1 phần diện tích khoảng 50m2 nên gia đình anh (chị) đã cơi nới và để trồng rau thì diện tích thừa đó không thuộc quyền sở hữu của người đã bán đất cho anh (chị) nên anh (chị) có quyền sủ dụng tới khi Nhà Nước lấy thì anh (chị) mới phải trả lại đất thừa đó cho Nhà nước mà không được đền bù.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật dân sự mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.