Hợp đồng thuê đất vô hiệu, đất bị thu hồi, tài sản trên đất thuộc về ai

Hỏi: Ông A là chủ hộ gia đình (có vợ và 2 con, vợ đã chết năm 2012). Tháng 5.2013, ông ký một hợp đồng viết tay cho ông B thuê một thửa ruộng nông nghiệp. Thời hạn thuê đến hết năm 2020 (sổ đỏ giao QSDĐ đến 31.12.2013). Hợp đồng không có chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình, không có văn bản ủy quyền ký hợp đồng; hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực.Nay Nhà nước thu hồi thửa đất trên để phục vụ Dự án, hai bên xảy ra tranh chấp tài sản trên đất như cây trồng, lều lán. Vậy hợp đồng nêu trên có hiệu lực pháp luật không? Nếu hợp đồng đó vô hiệu thì tài sản trên đất có bên nào được hưởng không hay sung quỹ Nhà nước? (Thanh Nhàn - Nghệ An)

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Bảo An- Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest- trả lời:

Điều 109 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình như sau:

"1.Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2.Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý".

Theo đó, với hợp đồng cho thuê đất mà đất là thuộc quyền sử dụng hợp pháp của hộ gia đình thì khi thực hiện giao dịch, trên hợp đồng cho thuê đất phải có chữ kỹ xác nhận đồng ý của các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên.

Trường hợp này, trên hợp đồng cho thuê không có yếu tố này mà cũng không có sự ủy quyền thực hiện giao dịch giữa những người thành viên cho chủ hộ. nên không đủ điều kiện có hiệu lực của hợp đồng cho thuê đất.

Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

"1.Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2.Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".

Sau khi có căn cứ xác nhận giao dịch dân sự trên vô hiệu, thì các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, phần hoa lợi, lợi tức thuộc sở hữu của người tạo ra hoa lợi, lợi tức theo quan hệ dân sự.

Khi Nhà nước thu hồi đất, thì người có quyền sử dụng đất sẽ được Nhà nước Bồi thường về đất và chi phí đầu tư vào đất theo Luật đất đai 2013.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.