Giấy tờ mua bán đất viết tay có được chấp nhận không?

Hỏi: Gia đình tôi vào năm 1994 có mua lại mảnh đất của chị gái, hồi đó nhà nước chưa cấp sổ đỏ nên chỉ có tờ viết tay hai bên và các loại giấy tờ gia đình tôi đóng thuế đất nhà nuớc và còn lưu lại giấy gửi tiền mua đất cho chị gái tôi. Sau đó cuối năm 1994 tôi có đi làm sổ đỏ và được cấp sổ đỏ mang tên gia đình tôi.Nhưng mà cũng trong thời gian đó nhà nước vẫn cấp cho chị gái tôi sổ đỏ của mảnh đất này vào cùng ngày cấp với sổ đỏ của tôi mà tôi không biết,và chị ấy cũng không nói ra cho tôi biết mà âm thầm giữ lại cái bìa đó cho đến tận hôm nay. Từ đó đến nay cái bìa đỏ đứng tên gia đình tôi vẫn có thể đi thế chấp hay sử dụng trong các việc liên quan đến pháp lý bình thường. năm 2015 này vì có gía trị lớn tôi có bán mảnh đất này để chuyển vào TP. HCMsinh sống. Sau khi thủ tục chuyển nhượng sổ đỏ cho người mua gần xong và chỉ chờ ngày lấy bìa mới cho gia đình đóthì chị gái tôi gọi điệnnói rằng mảnh đất này đang là sở hữu của chị ấy và chị ấy đang có bìa đỏ do nhà nước cấp, chị ấy nói có thể đi kiện lấy lại mảnh đất đó. Tôi thì đau lòng vì chị em mà lại như vậy, bây giờ tôi phải làm sao thưa luật sư? Gia đình tôi vẫn còn giữ lại: "giấy viết tay chuyển nhuợng,giấy nộp thuế đất do nhà tôi nộp, biên lai gửi tiền ngày xưa tôi gửi tiền mua đất cho chị tôi với nội dung ghi rõ là gửi tiền mua đất". Mong luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp này. (Duy Khánh - Hà Nội).

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Đại Hải - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Việc gia đình bạn mua lại mảnh đất của chị gái vào năm 1994 nên sẽ tuân theo quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại luật đất đai 1993. Khoản 2, điều 31 Luật đất đai 1993 quy định :

" 2- Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân huyện; ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương".

Theo như thông tin bạn cung cấp thì 2 bên chuyển nhượng nhưng chỉ có giấy viết tay mà không hề nói rõ thông tin là có làm tại ủy ban nhân dân huyện hoặc ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hay không nên chúng tôi chia làm 2 trường hợp :

- Thứ nhất, nếu bạn đã làm đúng theo quy định trên thì việc gia đình bạn được cấp sổ đỏ là đúng. Việc chị bạn được cấp sổ đỏ của mảnh đất cùng ngày cấp với sổ đỏ của bạn là sai quy định.

Bạn có thể đòi lại mảnh đất đó theo quy định của pháp luật, bạn tiến hành gửi đơn khởi kiện đến Ủy bạn nhân dân xã nơi có tài sản tranh chấp để tiến hành hòa giải tại cơ sở theo quy địnhtại điều 203, khoản 1, Luật đất đai 2013, cụ thể :

“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1.Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”.

Bạn có thể đưa ra các bằng chứng chứng minh ví dụ như : giấy viết tay chuyển nhượng, giấy nộp thuế đất….

- Thứ hai, nếu gia đình bạn và chị gái thực hiện việc chuyển nhượng không đúng quy định của pháp luật.

Khi các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất xác lập từ sau ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực) phát sinh tranh chấp thì giải quyết theo hướng dẫn của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004.

Tại điểm A, tiểu mục 2.3, mục 2 Nghị quyết 02 quy định các điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển quyền như sau:

“A.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

A.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

A.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

A.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

A.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;

A.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền”.

Với những quy định nêu trên thì Hợp đồng chuyển quyền của gia đình bạn và người chị gái sẽ không được công nhận. Tuy nhiên, điểm B, tiểu mục 2.3, mục 2 Nghị quyết 02 cũng hướng dẫn một số trường hợp cụ thể (có liên quan tới trường hợp nhà bạn) như sau:

"B.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 (nêu trên), nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

B.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

B.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... Và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch”.

Như vậy, trong trường hợp này, gia đình bạn mua mảnh đất này và đã được cấp sổ đỏ và tranh chấp xảy ra sau ngày 1/7/2004 mới có yêu cầu Tòa án giải quyết thì hợp đồng không bị xem là vi phạm về hình thức, tức là hợp đồng này vẫn có hiệu lực. Cho nên, quyền sử dụng mảnh đất này vẫn được coi là đã chuyển nhượng sang cho gia đình bạn. Gia đình bạn hoàn toàn có quyền đòi lại theo thủ tục khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có tài sản tranh chấp. Tuy nhiên trước hết vẫn phải tiến hành hòa giải tại cơ sở trước.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.