Tại thời điểm năm 2008, pháp luật yêu cầu giấy viết tay mua bán đất phải có công chứng nhà nước hoặc chứng thưc của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn.
Hỏi: Năm 2008, do khó khăn về tài chính, tôi có mua một mảnh đất nông nghiệp (được HTX ĐC giao cho chủ đất) với giấy tờ viết tay, để xây nhà ở. Mảnh đất này không có "sổ xanh" đất nông nghiệp, chỉ có sổ giao đất do HTX ĐC ký, giao. Hợp đồng mua bán đất chỉ có chữ ký bên mua, bên bán, người làm chứng, không có công chứng theo quy định. Nay (năm 2016) phát hiện mảnh đất rơi vào quy hoạch, bị thu hồi, mất trắng. Xin hỏi Luật sư, liệu tôi có quyền khởi kiện người bán đất để thu hồi số tiền đã bỏ ra mua đất được không. Việc công chứng mua bán đât nông nghiệp do ủy ban phường ký có hợp lệ không? (Phạm Duy Nghĩa - Hà Nội)
Luật gia Bùi Ánh Vân - Phòng Tư vấn pháp luật trực tuyến của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:
Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật gia Bùi Ánh Vân - Phòng Tư vấn pháp luật trực tuyến của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:
Liên quan tới câu hỏi của anh (chị), chúng tôi có một số ý kiến tư vấn sơ bộ như sau:
Thứ nhất, về quyền khởi kiện chủ đất để thu hồi lại số tiền đã bỏ ra mua đất.
Căn cứ theo các quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2005 (áp dụng đối với giao dịch vào năm 2008): "Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật" (khoản 2 Điều 689).
Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 (về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần), quy định:
“10. Sửa đổi khoản 1 Điều 119 như sau: "1- Hợp đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoặc xác nhận của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao theo quy định sau: (a) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì phải có xác nhận của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao; (b) Trường hợp không thuộc quy định tại điểm a khoản 1 Điều này thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đối với hộ gia đình, cá nhân; phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất cho bên tham gia là hộ gia đình, cá nhân và bên còn lại là tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài” (Khoản 10 Điều 2).
Theo đó, tại thời điểm năm 2008, pháp luật yêu cầu giấy viết tay mua bán đất phải có công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn. Nếu các bên không tuân thủ quy định này, hợp đồng, giao dịch bị coi là vi phạm quy định về hình thức.
Căn cứ theo các quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2005 (áp dụng đối với giao dịch vào năm 2008): "Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật" (khoản 2 Điều 689).
Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 (về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần), quy định:
“10. Sửa đổi khoản 1 Điều 119 như sau: "1- Hợp đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoặc xác nhận của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao theo quy định sau: (a) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì phải có xác nhận của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao; (b) Trường hợp không thuộc quy định tại điểm a khoản 1 Điều này thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đối với hộ gia đình, cá nhân; phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất cho bên tham gia là hộ gia đình, cá nhân và bên còn lại là tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài” (Khoản 10 Điều 2).
Theo đó, tại thời điểm năm 2008, pháp luật yêu cầu giấy viết tay mua bán đất phải có công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn. Nếu các bên không tuân thủ quy định này, hợp đồng, giao dịch bị coi là vi phạm quy định về hình thức.
Trường hợp giấy viết tay mua bán đất không có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật có thể bị coi là vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức khi căn cứ theo quy định trong Bộ luật dân sự năm 2005 như sau:
- Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức: "Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu" (Điều134).
- Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức: "Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu" (Điều134).
- Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu: "Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 130 đến Điều 134 của Bộ luật này là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập" (khoản 1 Điều 136).
- Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: "1- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. 2- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường" (Điều137).
- Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: "1- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. 2- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường" (Điều137).
Tóm
lại, tuy nhiên, thời điểm giao dịch đã xảy ra cách đây 08 năm, mặc dù hợp đồng chuyển nhượng có vi phạm về hình thức, nhưng thời hiệu khởi kiện vô hiệu hợp đồng đã hết, nếu anh khởi kiện theo hướng này, sẽ không được tòa án chấp nhận. Tuy nhiên, anh (chị) vẫn có thể khởi kiện dân sự, yêu cầu Tòa án công nhận giao
dịch mua bán đất giữa anh (chị) và chủ đất cũ, khi đó, quyền lợi hợp pháp của anh chị sẽ được pháp luật công nhận, bảo vệ.
Thứ hai, về việc công chứng mua bán đất nông nghiệp do Ủy ban nhân dân phường xác nhận.
Trước tiên cần lưu ý, UBND xã, phường, thị trấn chỉ có thẩm quyền chứng thực chứ không có thẩm quyền công chứng. Có thể vì lý do nào đó mà anh (chị) hiểu chưa đúng hoặc dùng sai thuật ngữ (công chứng, chứng thực). Về vấn đề này chúng tôi tư vấn như sau:
- Trường hợp thứ nhất: nếu việc chứng thực được thực hiện trước ngày 10/04/2015 ngày Nghị đinh số 23/2015/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch có hiệu lực pháp luật thì phải tuân theo Thông tư số 03/2008/TT-BTP ngày 25/8/2008 của Bộ Tư pháp hướng dẫn Nghị định số 79/2007/NĐ-CP đã chỉ rõ:
"Để tạo điều kiện cho Phòng Tư pháp cấp huyện, UBND cấp xã tập trung thực hiện tốt công tác chứng thực bản sao, chữ ký theo đúng quy định của nghị định 79/2007/NĐ-CP, đồng thời từng bước chuyển giao các hợp đồng, giao dịch cho các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện theo đúng tinh thần của Luật công chứng, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch của cá nhân, tổ chức, Ủy ban nhân cấp tỉnh cần thực hiện các biện pháp phát triển tổ chức hành nghề công chứng ở địa phương; căn cứ vào tình hình phát triển của tổ chức hành nghề công chứng để quyết định giao các hợp đồng, giao dịch cho các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện; trong trường hợp trên địa bàn huyện chưa có tổ chức hành nghề công chứng thì người tham gia hợp đồng, giao dịch được lựa chọn công chứng của các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn khác hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, nếu tại thời điểm đó trên địa bàn quận, huyện mà anh (chị) sinh sống chưa có tổ chức hành nghề công chứng thì việc chứng thực việc mua bán đất nông nghiệp ở xã, phường là có hiệu lực pháp luật. Ngược lại sẽ không có hiệu lực pháp luật nếu thời điểm đó trên địa bàn quận, huyện mà bạn sinh sống đã có tổ chức hành nghề công chứng.
- Trường hợp thứ hai: nếu việc chứng thực được thực hiện kể từ ngày 10/04/2015 thì việc chứng thực mua bán đất nông nghiệp tại UBND xã, phường là có hiệu lực pháp luật, theo quy định tại Nghị đinh số 23/2015/NĐ-CP.
Khuyến nghị:
Trước tiên cần lưu ý, UBND xã, phường, thị trấn chỉ có thẩm quyền chứng thực chứ không có thẩm quyền công chứng. Có thể vì lý do nào đó mà anh (chị) hiểu chưa đúng hoặc dùng sai thuật ngữ (công chứng, chứng thực). Về vấn đề này chúng tôi tư vấn như sau:
- Trường hợp thứ nhất: nếu việc chứng thực được thực hiện trước ngày 10/04/2015 ngày Nghị đinh số 23/2015/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch có hiệu lực pháp luật thì phải tuân theo Thông tư số 03/2008/TT-BTP ngày 25/8/2008 của Bộ Tư pháp hướng dẫn Nghị định số 79/2007/NĐ-CP đã chỉ rõ:
"Để tạo điều kiện cho Phòng Tư pháp cấp huyện, UBND cấp xã tập trung thực hiện tốt công tác chứng thực bản sao, chữ ký theo đúng quy định của nghị định 79/2007/NĐ-CP, đồng thời từng bước chuyển giao các hợp đồng, giao dịch cho các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện theo đúng tinh thần của Luật công chứng, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch của cá nhân, tổ chức, Ủy ban nhân cấp tỉnh cần thực hiện các biện pháp phát triển tổ chức hành nghề công chứng ở địa phương; căn cứ vào tình hình phát triển của tổ chức hành nghề công chứng để quyết định giao các hợp đồng, giao dịch cho các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện; trong trường hợp trên địa bàn huyện chưa có tổ chức hành nghề công chứng thì người tham gia hợp đồng, giao dịch được lựa chọn công chứng của các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn khác hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, nếu tại thời điểm đó trên địa bàn quận, huyện mà anh (chị) sinh sống chưa có tổ chức hành nghề công chứng thì việc chứng thực việc mua bán đất nông nghiệp ở xã, phường là có hiệu lực pháp luật. Ngược lại sẽ không có hiệu lực pháp luật nếu thời điểm đó trên địa bàn quận, huyện mà bạn sinh sống đã có tổ chức hành nghề công chứng.
- Trường hợp thứ hai: nếu việc chứng thực được thực hiện kể từ ngày 10/04/2015 thì việc chứng thực mua bán đất nông nghiệp tại UBND xã, phường là có hiệu lực pháp luật, theo quy định tại Nghị đinh số 23/2015/NĐ-CP.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận