Luật sư tư vấn về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất: điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; công chứng, chứng thực hợp đồng; thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất...
Người sử dụng đất khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện khác như: (i) đất không có tranh chấp, (ii) không bị kê biên để thi hành án và: (iii) vẫn đang trong quá trình sử dụng đất thì có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức khác theo quy định Luật Đất đai năm 2013.
Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
- Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Quyền chuyển nhượng là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Tuy nhiên, điều kiện “có Giấy chứng nhận” là một điều kiện trước tiên để làm phát sinh những quyền khác: chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, góp vốn… “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.” (khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013).
Tiếp đó, để có thể thực hiện việc chuyển nhượng, thì đối tượng của việc chuyển nhượng cần đáp ứng các điều kiện nhất định. Tại văn bản Luật Đất đai năm 2013 có quy định rõ ràng về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: (a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; (b) Đất không có tranh chấp; (c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Theo đó, đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không thuộc diện tài sản bị kê biên để thi hành án, vẫn đang trong thời gian sử dụng đất thì có thể được chuyển nhượng.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời có đủ các điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng thì có thể được chuyển nhượng, việc chuyển nhượng phải được ghi nhận dưới dạng văn bản là Hợp đồng, với nội dung rõ ràng bao gồm các thông tin cơ bản như:
- Thông tin của bên chuyển nhượng& bên nhận chuyển nhượng;
- Thông tin về thửa đất là đối tượng của việc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất;
- Nội dung thỏa thuận giữa các bên: diện tích chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời gian chuyển nhượng, …
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Điều khoản giải quyết tranh chấp;
- Hiệu lực của hợp đồng;
…
- Việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng là một điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013:
“3.Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: (a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; (b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”.
Các bên trong quan hệ chuyển nhượng Quyền sử dụng đất có thể đến công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng, hoặc chứng thực hợp đồng tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan địa chính.
- Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hướng dẫn cụ thể trong Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản dưới luật, như sau:
1. Đơn đề nghị đăng ký biến động (theo mẫu tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT);
2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan công chứng chứng nhận (bản chính);
3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người chuyển nhượng (bản chính);
4. Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
5. Tờ khai thuế lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ:
Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên Môi trường tại địa phương.
- Thời gian thực hiện thủ tục:
Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra, thẩm định hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì trình Sở Tài nguyên và Môi trường ký xác nhận nội dung đăng ký biến động trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp Giấy chứng nhận mới (nếu đơn vị có nhu cầu và đơn đề nghị), ký thông báo gửi cơ quan thuế và người sử dụng đất về kê khai, nộp lệ phí trước bạ nhà, đất, nộp các khoản nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng, thực hiện các nội dung khác (nếu có) theo quy định; chỉnh lý cập nhật biến động đất đai vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu quản lý đất đai.
Sau khi nộp đầy đủ văn bản và chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho người được cấp.
Trường hợp phải bổ sung hồ sơ thì trong thời hạn 3 ngày làm việc phải thông báo bổ sung hồ sơ.
Luật gia Nguyễn Thị Liên - Phòng Dân sự và Thương mại của Công ty Luật TNHH Everest, tổng hợp.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật Dân sự và Thương mại mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận