Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện chỉ bằng giấy tay không được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp, nên hợp đồng này sẽ không có giá trị pháp lý.
Hỏi: Ông A có 5m đất chưa có sổ, năm 2010 ông viết giấy tay (có thôn trưởng xác nhận) sang nhượng cho ông B mảnh đất đó, năm 2011 vợ chồng ông B sang nhượng tiếp cho bà C cũng giấy tay, năm 2015 ông B bỏ đi khỏi địa phương, ông A tiến hành thu hồi 5m sang nhượng cho ông B với lí do 5m trên là công ông A xây nhà cho ông B nhưng chưa xong đã bỏ đi.Đồng thời ông B và Bà C đều có đơn xin cấp GCN 5m trên. Xin hỏi Luật sư, trường hợp này nên giải quyết như thế nào? (Trương Trọng Mỹ - Nam Định)
Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:
Theo Điều129 Luật đất đai 2003 quy định về Trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
“…Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước…”
Kế thừa quy định trên,Điều 188 Luật đất đai 2013có quy định: Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
Theo đó, Bộ luật dân sự 2005 quy định như sau:
Điều 134.Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức:
"Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.”
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệuĐiều 137
"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”
Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng 5m2 đất được thực hiện chỉ bằng giấy tay không được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp, nên hợp đồng này sẽ không có giá trị pháp lý. Theo đó, các bên sẽ trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Mặt khác, do diện tích đât này đang có tranh chấp nên sẽ không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu các bên không thể tự thỏa thuận để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu trên thì có thể gửi đơn yêu cầu Tòa án giải quyết.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận