Bán nhà đất cho người thân, phải nộp những loại thuế, phí gì?

Như vậy, khi chuyển nhượng nhà đất, người bán có thể phải chịu các khoản thuế, lệ phí như: lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, phí công chứng hợp đồng mua bán, thuế thu nhập cá nhân.

Khách hàng Phạm Trường (Thái Nguyên) đề nghị luật sư tư vấn, bán nhà cho người thân cần phải nộp những loại thuế gì?

Nội dung yêu cầu của khách hàng tóm tắt như: Tôi có một ngôi nhà và muốn bán cho em ruột trong gia đình. Hiện tại, tôi không hiểu nếu bán như vậy thì tôi phải đóng những khoản phí gì? và được miễn những khoản thuế, phí gì không?
Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật sư Nguyễn Thị Yến - Trưởng nhóm tư vấn pháp luật trực tuyến của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, sẽ phải nộp các loại thuế và phí như sau (trừ các trường hợp được miễn đóng thuế, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật).

Thứ nhất, các khoản lệ phí, thuế phải nộp khi bán nhà đất?

Lệ phí trước bạ:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí trước bạ, nhà, đất là một trong các đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Theo quy định tại Điều 5, 6, 7 Nghị định này, lệ phí trước bạ được tính như sau:

Căn cứ tính lệ phí trước bạ: "Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)" (Điều 5)

Giá tính lệ phí trước bạ: "Giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Bộ Tài chính quy định cụ thể trình tự, thủ tục ban hành giá tính lệ phí trước bạ quy định tại Điều này" (Điều 6.).

Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%): "1. Nhà, đất mức thu là 0,5%" (khoản 1 Điều 7)

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành).

Thông tư số 34/2013/TT-BTC quy định số tiền lệ phí trước bạ phải nộp như sau:

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp (đồng) = Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ (đồng) x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).

Lệ phí địa chính

Theo Thông tư số 02/2014/TT-BTC (có hiệu lực đến 31/12/2016), lệ phí địa chính là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính.

Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp và đảm bảo nguyên tắc về mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân trong việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính.

Thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung năm 2012, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng là một trong các loại thu nhập chịu thuế.

Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản: "Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%" (Điều 29).

Như vậy, khi chuyển nhượng nhà đất, người bán có thể phải chịu các khoản khác như: lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, phí công chứng hợp đồng mua bán, thuế thu nhập cá nhân… Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhânđược xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%. Tuy nhiên khi ký hợp đồng chuyển nhượng, các bên có thể tự thỏa thuận để quyết định bên nào có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân cũng như các khoản như lệ phí khác theo quy định.

Thứ hai, những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân là loại thuế trực thu điều tiết vào thu nhập chịu thuế của cá nhân trong kỳ tính thuế. Nhà nước thu thuế dựa vào thu nhập thực tế, hợp pháp của cá nhân để “tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và thực hiện công bằng xã hội”.

Theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân, thu nhập được miễn thuế bao gồm:

"1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

5. Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thủy sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường.

6. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.

7. Thu nhập từ lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng, lãi từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ.

8. Thu nhập từ kiều hối.

9. Phần tiền lương làm việc ban đêm, làm thêm giờ được trả cao hơn so với tiền lương làm việc ban ngày, làm trong giờ theo quy định của pháp luật.

10. Tiền lương hưu do Quỹ bảo hiểm xã hội chi trả; tiền lương hưu do quỹ hưu trí tự nguyện chi trả hàng tháng.

11. Thu nhập từ học bổng, bao gồm: (a) Học bổng nhận được từ ngân sách nhà nước; (b) Học bổng nhận được từ tổ chức trong nước và ngoài nước theo chương trình hỗ trợ khuyến học của tổ chức đó.

12. Thu nhập từ bồi thường hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tiền bồi thường tai nạn lao động, khoản bồi thường nhà nước và các khoản bồi thường khác theo quy định của pháp luật.

13. Thu nhập nhận được từ quỹ từ thiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thành lập hoặc công nhận, hoạt động vì mục đích từ thiện, nhân đạo, không nhằm mục đích lợi nhuận.

14. Thu nhập nhận được từ nguồn viện trợ nước ngoài vì mục đích từ thiện, nhân đạo dưới hình thức chính phủ và phi chính phủ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

15. Thu nhập từ tiền lương, tiền công của thuyền viên là người Việt Nam làm việc cho các hãng tàu nước ngoài hoặc các hãng tàu Việt Nam vận tải quốc tế.

16. Thu nhập của cá nhân là chủ tàu, cá nhân có quyền sử dụng tàu và cá nhân làm việc trên tàu từ hoạt động cung cấp hàng hóa, dịch vụ trực tiếp phục vụ hoạt động khai thác, đánh bắt thủy sản xa bờ".

Trừ các trường hợp được miễn thuế như nêu trên, các thu nhập khác (theo quy định tại Điều 3 của Luật Thuế thu nhập cá nhân) phải chịu thuế theo quy định. Thuế suất sẽ phụ thuộc vào loại thu nhập, mức thu nhập.

Như vậy trường hợp của anh (chị), bán nhà đất (chuyển nhượng bất động sản)giữa anh, chị, em ruột trong gia đình thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Khuyến nghị:
  1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected]
  2. Nội dung bài tư vấn pháp luật đất đai mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
  3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.