Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
Hỏi: Em mua nhà từ 1 doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản, được biết đất đó doanh nghiệp thuê từ đất ở của cá nhân, trong thời hạn 50 năm. Vậy khi em mua nhà từ doanh nghiệp đó, thời hạn sử dụng nhà của em là bao lâu, nếu hết hạn sử dụng thì cái nhà trên được xử lý như thế nào. (Trịnh Sơn - Hà Nội)
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật gia Nguyễn Đại Hải - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì việc cho thuê lại đất được quy định như sau:
Điều 179 - Luật đất đai 2013. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
"1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất".
Theo đó cá nhân hoặc hộ gia đình có quyền cho thuê lại đất. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có quyền được thuê lại đất và sử dụng hợp pháp trong suốt thời gian thuê cho đến lúc hết thời hạn cho thuê. Căn cứ:
Ðiều 708 - Bộ luật dân sự 2005. Quyền của bên thuê quyền sử dụng đất
"Bên thuê quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:
1. Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất như đã thỏa thuận;
2. Ðược sử dụng đất thuê ổn định theo thời hạn như đã thỏa thuận;
3. Ðược hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất;
4. Ðơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Ðiều 426 của Bộ luật này;
5. Yêu cầu bên cho thuê giảm, miễn tiền thuê trong trường hợp do bất khả kháng mà hoa lợi, lợi tức bị mất hoặc bị giảm sút".
Về tài sản là nhà ở trên đất khi chủ sở hữu nhà không đồng thời là chủ sở hữu đất được quy định như sau:
Điều 31 – Nghị định 43/2014/ NĐ - CP. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
"4. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai".
Theo đó, nếu như nhà ở được xây trên mảnh đất cho thuê này mà có sự chấp thuận của chủ sở hữu mảnh đất và được lấp thành văn bản thì nhà ở đó vĩnh viễn thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư. Khi chủ đầu tư đem bán lại cho bạn và sang tên nhà cho bạn thì nhà ở đó thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bạn trong thời gian lâu dài chứ không phải là 50 năm như đối với hợp đồng thuê đất. Vì vậy, bạn phải yêu cầu chủ đầu tư xuất trình được giấy tờ thỏa thuận giữa bên cho thuê và daonh nghiệp để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bạn.
Điều 179 - Luật đất đai 2013. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
"1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất".
Theo đó cá nhân hoặc hộ gia đình có quyền cho thuê lại đất. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có quyền được thuê lại đất và sử dụng hợp pháp trong suốt thời gian thuê cho đến lúc hết thời hạn cho thuê. Căn cứ:
Ðiều 708 - Bộ luật dân sự 2005. Quyền của bên thuê quyền sử dụng đất
"Bên thuê quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:
1. Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất như đã thỏa thuận;
2. Ðược sử dụng đất thuê ổn định theo thời hạn như đã thỏa thuận;
3. Ðược hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất;
4. Ðơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Ðiều 426 của Bộ luật này;
5. Yêu cầu bên cho thuê giảm, miễn tiền thuê trong trường hợp do bất khả kháng mà hoa lợi, lợi tức bị mất hoặc bị giảm sút".
Về tài sản là nhà ở trên đất khi chủ sở hữu nhà không đồng thời là chủ sở hữu đất được quy định như sau:
Điều 31 – Nghị định 43/2014/ NĐ - CP. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
"4. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai".
Theo đó, nếu như nhà ở được xây trên mảnh đất cho thuê này mà có sự chấp thuận của chủ sở hữu mảnh đất và được lấp thành văn bản thì nhà ở đó vĩnh viễn thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư. Khi chủ đầu tư đem bán lại cho bạn và sang tên nhà cho bạn thì nhà ở đó thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bạn trong thời gian lâu dài chứ không phải là 50 năm như đối với hợp đồng thuê đất. Vì vậy, bạn phải yêu cầu chủ đầu tư xuất trình được giấy tờ thỏa thuận giữa bên cho thuê và daonh nghiệp để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bạn.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận