Tư vấn về vi phạm hợp đồng đặt cọc?

Hỏi:Lúc 20h, ngày 23/10/2015 bên mua có đặt cọc mua lô đất ở quận 9, trị giá 3.7tỉ. Bên mua đặt cọc 250 triệu, thời gian ra công chứng là 30 ngày. Nhưng hiện tại bên mua gọi liên lạc bên bán để ra công chứng làm thủ tục chuyển nhượng mà bên bán không trả lời và không liên lạc được, đến nhà không tiếp.Trong quá trình giao dịch có văn bản hợp đồng đặt cọc và bên mua có quay video chi tiết lúc giao dịch. Xin hỏi luật sư vậy có đủ Pháp lý để khiếunại bên bán chưa? Cần làm những thủ tục gì và gửi đến cơ quan chức năng nào khi khiếu nại?Vũ Hải Hòa (Hà Nội).

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Thị Hoài Thương - Tổ tư vấn pháp luật hợp đồng của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Theo điều 122 Luật Dân sự thì hình thức giao dịch dân sự (hợp đồng đặt cọc) quy định thỏa thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự. Hợp đồng giữa quý khách và bên báncó hiệu lực vì: người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. Mặt khác, hợp đồng này đã được lập thành văn bản và bên quý khách cũng đã có cả video quay chi tiết lúc giao dịch.

Thứ hai, trong vụ việc này bên bán đã vi phạm hợp đồng và vấn đề đặt ra ở đây là kiện vi phạm hợp đồng mà không phải là khiếu nại. Bởi lẽ, hành vi vi phạm hợp đồng của bên bán không thuộc đối tượng khiếu nại được quy định tại điều 2 Luật Khiếu nại 2011.Khiếu nại gồm có các dấu hiệu sau:

-Chủ thể thực hiện quyền khiếu nại là công dân, cơ quan, tổ chức hoặc cán bộ, công chức.

-Đối tượng khiếu nại là các quyết định hành chính, hành vi hành chính của các cơ quan hành chính nhà nước hoặc những người có thẩm quyền trong các cơ quan hành chính nhà nước, quyết định kỷ luật cán bộ, công chức.

-Cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu là chính cơ quan đã có quyết định hành chính, hành vi hành chính bị khiếu nại.

Quý khách hàng có thể gửi hồ sơ khởi kiệntới Tòa án nhân dân cấp huyện (tòa án nơi mà trực tiếp kí kết giao dịch đặt cọc). Hồ sơ của quýkhách hàngphải đáp ứng các yêu cầu sau:

- Đơn khởi kiện;

- Các tài liệu liên quan tới vụ kiện ( các chứng cứ sử dụng để chứng minh);

- Tài liệu về tư cách pháp lý của người khởi kiện, của các đương sự và người có liên quan khác;

- Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn kiện (ghi rõ số bản chính, bản sao).
Thứ ba, theo quy định tại Điều 358 Bộ luật Dân sự, đặt cọc là "việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng".

Khi các bên đã đặt cọc nhưng không thực hiện giao kết, hậu quả pháp lý cũngđược quy định ngay tại Điều 358 Bộ luật Dân sự như sau: “Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Mặc định rằng đã hết thời hạn công chứng là 30 ngày.

Theo như lời của quý khách hàng (bên mua),hành vi củabên bán: không nghe điện thoại, không liên lạc được, đến nhà không tiếp là hành vi từ chối việc giao kết, thực hiệnhợp đồng.Như vậy,nếu như giữa hai bên có thỏa thuận về vấn đề này thì sẽ giải quyết theo thỏa thuận đó. Ngược lại,mức phạt cọc sẽ được đưa ra theo như điều luật đã trích dẫn ở trên:''bên bán phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc''.Tức là bên bán phải trả lại cho bên quý khách hàng khoản tiền đặt cọc 250 triệu, cộng thêm 1 khoản tương đương 250 triệu nữa.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật doanh nghiệp mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.