Tư vấn về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất?

Hỏi:Tôi có cho anh chị bên vợ mượn 170 triệu đồng chỉ làm hợp đồng giấy tay không có công chứng, anh chị thế chấp cho tôi 01 giấy quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Anh chị muốn mượn thêm 200 triệu nữa. Tôi đồng ý với điều kiện làm hợp đồng có công chứng của phòng Tài Nguyên Môi trường của huyện. Khi chúng tôi đến thì phòng Tài Nguyên Môi trườngnói là họ chỉ làm cho Ngân hàng còn tư nhân họ không làm. Xin luật sư tư vấn cho tôi biết tôi phải làm thế nào để việc vay vốn có thế đúng pháp luật? (Mạnh Khởi - Hưng Yên)

Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì khi vay tài sản có thế chấp, bạn cần soạn thảo hai hợp đồng là hợp đồng vay tài sản và hợp đồng thế chấp tài sản đảm bảo nghĩa vụ trả nợ. Pháp luật Việt Nam cũng không có quy định bắt buộc là hợp đồng vay tài sản phải công chứng. Do đó thời điểm hợp đồng cho vay tài sản có hiệu lực là thời điểm hai bên cho vay tài sản chuyển tài sản cho bên vay.

Về hợp đồng thế chấp làm nghĩa vụ bảo đảm:

Theo như bạn trình bày, tài sản thế chấp trong hợp đồng vay tài sản là một giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đây là trường hợp bắt buộc phải công chứng, chứng thực ( theo Điều167 luật đất đai năm 2013). Bạn có thể đến các văn phòng công chứng chứng thực để tiến hành các thủ tục này theo đúng quy định của pháp luật.

Các giấy tờ cần cho việc công chứng, chứng thựchợp đồng thế chấp bao gồm:

1. Phiếu yêu cầu công chứng và phiếu thông tin hồ sơ (theo mẫu);

2. Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của hai bên (Lưu ý CMND cấp không quá 15 năm hoặc hộ chiếu còn giá trị);

3. Hộ khẩu của hai bên;

4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

5. Hợp đồng vay tài sản +Biên bản bàn giao hoặc hợp đồng

6.Đăng ký kết hôn (nếu là tài sản chung của vợ chồng), xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu có tài sản khi chưa kết hôn hoặc có trước khi kết hôn), xác nhận nhân khẩu hộ gia đình (nếu tài sản cấp cho hộ gia đình)

7. Giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa kế riêng hoặc có thoả thuận hay bản án phân chia tài sản ( nếu có)

- Trường hợp bên thế chấp có người không đọc, viết hoặc không ký được thì phải có người làm chứng; trường hợp này phải nộp thêm CMND của người làm chứng và người làm chứng phải có mặt tại Phòng Công chứng để thực hiện việc làm chứng;

- Trường hợp người cầu công chứng già yếu, đau ốm không đi lại hoặc có lý do chính đáng thì có thể yêu cầu công chứng ngoài trụ sở; trường hợp này phải cógiấy đề nghịcông chứng ngoài trụ sở.

Theo quy định tạiđiều 43Luật Công chứng thì thời hạn công chứng hợp đồng, giao dịch là không quá hai ngày kể từ ngày thụ lý hồ sơ công chứng; đối với những giao dịch có nội dung phức tạp có thể gia hạn nhưng không quá 10 ngày.Điều 7nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định việc chứng thực thực bản sao từ sổ gốc, chứng thực hợp đồng gia dịch thì việc chứng thực được thựchiện ngay trong ngày khi có yêu cầu chứng thực và sang ngày tiếp theo nếu nhận được yêu cầu sau 15 giờ. Trong một số trường hợp có thể được gia hạn nhưng không quá 2 ngày.

Ngoài ra căn cứ vàoNghị định 83/2010/NĐ-CP về đăng kí giao dịch bảo đảm thì trong trường hợp tài sản phải đăng kí giao dịch bảo đảm thì hợp đồng thế chấp chỉ có hiệu lực khi tài sản đã được đăng kí giao dịch bảo đảm.Điều 3nghị định này quy định:

"1. Các giao dịch bảo đảm sau đây phải đăng ký:

a) Thế chấp quyền sử dụng đất;

b) Thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng;

c) Cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay;

d) Thế chấp tàu biển;

đ) Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định.

2. Các giao dịch bảo đảm bằng tài sản không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này được đăng ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu".

Điều 16nghị định83/2010/NĐ-CP về đăng kí giao dịch bảo đảm thì hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm được nộp theo một trong các phương thức sau đây: Nộp trực tiếp tại trụ sở của cơ quan đăng ký;Gửi qua đường bưu điện; Gửi qua fax hoặc gửi qua thư điện tử đối với đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản tại các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản với điều kiện người yêu cầu đăng ký đã đăng ký khách hàng thường xuyên tại Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp;Gửi qua hệ thống đăng ký trực tuyến.

Việc đăng kí giao dịch bảo đảm thực hiện tại các cơ quan sau :

- Cục Hàng không Việt Nam thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay. Chi cục hàng hải hoặc Cảng vụ hàng hải thuộc Cục Hàng hải Việt Nam thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về thế chấp tàu biển.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

- Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản, trừ tàu bay, tàu biển và các tài sản khác không thuộc thẩm quyền đăng ký của các cơ quan quy định tại các điểm nêu trên.

Hồ sơ yêu cầu đăng kí giao dịch bảo đảmgồm:

- Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp tài sản

- Hợp đồng thế chấp

- Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu cầu đăng ký; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có Văn bản ủy quyền.

- Đối với trường hợp đăng kí giao dịch bảo đảm qua hệ thống trực tuyến thì cần điền đấy đủ thông tin theo mẫu sẵn trên hệ thống

Hợp đồng vay tài sản có thế chấp được hoàn thành khi thực hiện xong các thủ tục trên và bên cho vay/ nhận thế chấp chuyển giao tài sản cho vay và nhận các giấytờ liên quan quan đến tài sản thế chấp. Thời gian hoàn tất thủ tục cho vay có thế chấp tài sản là tổng thời gian công chứng hợp đồng thế chấp ( nếu có ) và thời gian đăng kí giao dịch bảo đảm.

Căn cứ vàoĐiều 18nghị định 83/2010/NĐ-CP về đăng kí giao dịch bảo đảm thì cơ quan đăng kí giao dịch bảo đảmthực hiện ngay trong ngày khi có yêu cầu đăng kí giao dịch bảo đảmvà sang ngày tiếp theo nếu nhận được yêu cầu sau 15 giờ. Trong một số trường hợp có thể được gia hạn nhưng không quá 3ngày.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật hình sự mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.