Tư vấn về hợp đồng mua bán đất đai không có công chứng, chứng thực

Hỏi: Cuối năm 2010, khoảng tháng 11, nhà em do bị thiên tai nên đổ nát được xã cấp một số tiền và xây dựng lại nhà trên mảnh đất khác. Mảnh đất này do ông Q. đồng ý bán cho nhà em với giá 30 triệu một sào cho nhà em nợ 2 năm phải hoàn tất số nợ, do ông Q. là bí thư thôn cũng là chỗ hàng xóm , tin tưởng giúp đỡ cho nên mọi việc trao đổi qua miệng chỉ có một giấy viết tay với nội dung bán đất với giá 30 triệu một sào có nhân chứng kí là ông trưởng thôn T. , ông Q. giữ tờ giấy này. Mảnh đất nhà em mua là một phần đất vườn nhà ông Q. với chiều ngang 16m và chiều dọc là 53m đo khi làm nhà (tính ra không đủ 1 sào miền Nam), ranh giới vẫn chưa xác định rõ ràng. Năm 2011, mẹ em mang 20 triệu xuống nhà ông Q. trả, hôm trả nợ chỉ có mặt vợ ông Q. và mẹ em cùng một nhân chứng khác. Có viết giấy tay đã trả nợ 20 triệu, trong giấy cũng ghi rõ số nợ trước đó là 30 triệu một sào đất. Năm 2012, mẹ em cùng em mang 10 triệu xuống nhà ông Q. trả, hoàn tất số nợ. Không có ghi bất cứ một giấy tờ nào thêm, chỉ thỏa thuận miệng rằng khi nào làm sổ đỏ ông Q. sẽ cung cấp đủ giấy tờ cho nhà em làm. Khi hỏi tờ giấy viết tay về thỏa thuận mua bán đất ban đầu thì ông Q. nói sẽ đưa sau. Năm 2016, cũng là gần đây ông Q. cải tạo đất vườn sát tường nhà em ( chỉ cách khoảng 20cm -30cm) và đắp bờ đá cao lên khoảng 50cm, do khi làm nhà mẹ em đã đo cách ranh giới khoảng gần 1m đế lấy chỗ đi và làm rãnh nước nhưng bây giờ ông Q. làm bờ đá cao lên lại lấn sát tường nhà em nên sẽ không có lối đi và rãnh cho nước chảy. Mẹ em đã nhiều lần nói lý lẽ với ông Q. nhưng ông Q. không chịu làm bờ đá cách ra thêm. Lúc này mẹ em hỏi tờ giấy mua bán đất thì ông Q. nói đã mất sau đó lại nói đã đưa cho mẹ em nhưng thực tế là chưa đưa cho mẹ em. Mẹ em quyết định nộp đơn lên thôn kiện ông Q. vì đã chiếm dụng đất đai, nhưng do giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất chưa có, ông Q. cũng không chịu thừa nhận là bán cho nhà em một sào đất. Ông Q. nói “đo cho bao nhiêu mét đất thì lấy bấy nhiêu”. Hai bên không thể giải hòa được. Đưa đơn lên xã thì xã không nhận đơn và bắt quay về giải hòa với ông Q. Bằng chứng hiện có của mẹ em chỉ có một tờ giấy năm 2011 do vợ ông Q. viết rõ rằng “đã nhận 20 triệu của mẹ em trên tổng số 30 triệu tiền mua đất 1 sào”, có chữ kí của vợ ông Q. Cùng các nhân chứng là hội đồng nhân dân thôn, và ủy ban mặt trận thôn làm chứng cho mẹ em về giao dịch mua đất với ông Q. Vậy cho em hỏi, mẹ em có thể kiện ông Q. để đòi lại số đất như ban đầu gia dịch mua bán không ạ? Tỉ lệ thắng kiện là bao nhiêu? Quy trình và thủ tục kiện như thế nào ạ? (Đỗ Vũ Nam - Lâm Đồng).

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Vương Tùng Anh - Tổ tư vấn pháp luật hợp đồng của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Thứ nhất, về hình thức của hợp đồng mua bán ban đầu. Theo quy định tại Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì hình thức chuyển quyền sở hữu như sau:

“Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất. 1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này. 2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.”

Ngoài ra thì tại thời điểm mà mẹ bạn kí hợp đồng mua bán thì sẽ được áp dụng quy định về hình thức hợp đồng theo Luật Đất đai 2003: “3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng đất đai bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực tại các tổ chức có thẩm quyền. Nếu không được công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng sẽ vô hiệu do vi phạm về hình thức. Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự: “Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. 1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Như vậy, trường hợp của bạn có giấy tờ chứng minh về việc đã trả tiền. Theo đó, thì bạn sẽ được bên bán đất trả tiền và gia đình bạn phải trả lại cho bên bán.

Thứ hai, về việc đòi lại mảnh đất ban đầu.

Để gia đình bạn được sử dụng mảnh đất như ban đầu thì cách tốt nhất là gia đình bạn thỏa thuận lại với bên bán. Theo đó thì gia đình bạn và bên bán sẽ làm lại hợp đồng mua bán và đem đi công chứng hoặc chứng thực. Sau đó thì làm các thủ tục sang tên và thủ tục làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi mà gia đình bạn đã có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất đó mà nhà hàng xóm có hành vi đắt đá lấn chiếm đất nhà bạn thì bạn có quyền yêu cầu đòi lại diện tích đất bị lấn chiếm. Nếu nhà hàng xóm không rỡ bỏ thì có thể bị xử phạt hành chính theo quy định của pháp luật.

Khuyến nghị: