Đặt cọc trong giao dịch dân sự

Thứ Năm, 27/10/2016 12:03 GMT+7

Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc

Hỏi:Bố tôi là T muốn mua một mảnh đất của M. Hai bên làm giấy đặt cọc tiền, T là bên mua đã đưa cho M 40 triệu đặt cọc, có ký nhận nhưng không có công chứng, chưa có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền.Trong giấy đặt cọc có ghi nếu T không mua nữa phạt 40 triệu, M không bán nữa thì phạt 40 triệu. Xin hỏi giờ chúng tôi không muốn mua đất nữa, đồng thời muốn lấy lại 40 triệu thì có hợp pháp luật không? Xin luật sư giúp chỉ ra các sai phạm trong giấy đặt cọc tiền? (Vũ Hải An - Hà Nam).

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Thị Hoài Thương - Tổ tư vấn pháp luật dân sự của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Điều 358 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về đặt cọc như sau:

"1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. 2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Thứ nhất, nhiệm vụ của hợp đồng đặt cọc đó là đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Thứ hai, việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Trong trường hợp của bạn, việc đặt cọc đã được bố bạn là ông T soạn thảo thành giấy viết tay và có ký nhận của 2 bên nên vẫn có giá trị pháp lý (pháp luật không quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng). Tuy nhiên lại chưa có “hợp đồng dân sự” về việc mua bán mảnh đất. Gia đình bạn mới chỉ thỏa thuận miệng và chưa có hợp đồng (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng này phải được lập thành văn bản). Nếu trước đó giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực theo Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì lúc này việc ba mẹ bạn không bán đất nữa là vi phạm hợp đồng. Và theo hợp đồng đặt cọc thì gia đình bạn sẽ bị phạt 40 triệu đồng. Tuy nhiên trong trường hợp này thì hợp đồng đặt cọc chưa có hiệu lực và hai bên chỉ cần trả lại cho nhau những gì đã nhận. Vì thế, bố bạn hoàn toàn có thể lấy lại số tiền do hợp đồng đặt cọc chưa có hiệu lực.

Bên cạnh đó, trong trường hợp của gia đình bạn, có thể thấy bên mua là ông T đã bị lừa dối (ông TA mạo danh ông M để xác lập giao dịch đặt cọc), bố bạn "có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu"theo quy định tại Điều 132 BLDS 2005. Khi một giao dịch bị tuyên bố là vô hiệu thì "các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận".Cụ thể là ông TA sẽ phải hoản trả cho ông T số tiền 40 triệu đồng khi giao dịch bị tuyên vô hiệu do bị lừa dối.

Khuyến nghị:

Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
Nội dung bài tư vấn pháp luật dân sự mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.