Tư vấn pháp luật về hạn mức diện tích, tiền thuế đất khi làm sổ hồng?

Hỏi: Hiện miếng đất và chúng tôi sinh sống tại tp Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên. Tôi tìm hiểu qua internet và biết đến Luật Sư hay giúp đỡ và giải đáp thắc mắc cho những người dân không nắm rõ Luật như gia đình chúng tôi. Tôi xin chú thích là từ năm 1999 đến nay gia đình tôi đều đóng thuế đất hằng năm đầy đủ, đất không có tranh chấp và hồ sơ làm Sổ Hồng đã được duyệt đầy đủ, chỉ chờ gia đình tôi có đóng số tiền 210 triệu hay không thì chính quyền địa phương sẽ làm Sổ Hồng. Đất này là đất dòng họ, ông bà tôi sở hữu trước 1975 với giấy tờ chứng minh đầy đủ. Nhưng mảnh đất nguyên thủy 500m2 chưa làm Sổ Hồng và đắt cắt sang nhượng cho một số gia đình khác. Nội tôi mất cách đây 3 tháng, nhưng trước khi mất có viết giấy tay cho mẹ tôi (vì Ba tôi đã mất năm 2009) với xác minh của chính quyền để xin cấp Sổ Hồng. Mong Luật Sư tư vấn giúp để mẹ con tôi có quyết định sáng suốt là có nên làm Sổ Hồng hay không? (Đỗ Vũ Nam - Hà Nội)

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Thị Hoài Thương - Tổ tư vấn pháp luật kế toán - thuế của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Bạn thân mến, hiện nay khái niệm sổ đỏ và sổ hồng không còn là hai khái niệm riêng nữa. Luậtđấtđai năm 2013 đã quy định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đều được cấp chung một loại giấy là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất”. Bạn không trình bày rõ rằng gia đình đã có sổ đỏ chưa. Vì vậy, nếu đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất thì bạn sẽ thực hiện thủ tụcđăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhàở và tài sản gắn liền với đất lần đầu hoặc nếu đã có sổ đỏ khi xây dựng nhà ở hoặc các công trình khác, người sử dụng đất được đăng ký bổ sung tài sản đó vào giấy chứng nhận đã được cấp theo Khoản 3 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT:

“Điều 8. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.3. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất; đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận gồm có:a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;b) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;c) Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);d) Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có)”.

Đểđảm bảo quyền lợi với tài sản của mình giađình bạn nên thực hiệnđầyđủ thủ tục theo quyđịnh của pháp luậtđấtđai về việcđăng ký quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhàở và tài sản khác gắn liền vớiđất.

Về chi phí khi thực hiện thủ tục,việc chuyển nhượngđất từ bà nội cho mẹ bạn qua thừa kế thuộc diệnđược miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quyđịnh tạiKhoản 1, 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007(sửa đổi, bổ sung 2014) vàKhoản 10 Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP (Sửa đổi bằng Nghị định 23/2013/NĐ-CP) nhưsau:

“Điều 4. Thu nhập được miễn thuế: 1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. :4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.” :

Theo đó, trường hợp của bạn là 3 anh em ruột với nhau thì thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng hoặc tặng cho bất động sản. :

Khoản 10 Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP (Sửa đổi tạiNghị định 23/2013/NĐ-CP):

“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Trong quátrình thực hiện thủ tục này bạn phảiđóng các khoản phí, lệ phí liên quan tới việc công chứng và cácPhí, lệ phí hành chính nhà nước khác.

Nhưvậy, bạn cần xácđịnh rõ phần diện tíchđất mà bà Nội đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và diện tích đấtmuốn chuyển nhượng cho mẹ bạn qua thừa kế trong di chúcđể có thểđảm bảo thực hiệnđúng thủ tục theo quyđịnh của pháp luật.

Thứ hai, Về diện tíchđất 97m2: Theo thông tin bạn cung cấp thì diện tíchđất này chưađược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất vì vậy, việcđăng ký quyền sử dụngđất và tài sản gắn liền vớiđất cầnđảm bảo quyđịnh về trình tự và nghĩa vụ tài chính theo pháp luậtđấtđai 2013. Cụ thể, chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn về nghĩa vụ tài chính phải thực hiện như sau:

- Thuế thu nhập cá nhân

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều tại các Luật về Thuế năm 2014 quy định mức thuế suất áp dụng đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2%.

- Lệ phí trước bạ (Thông tư số 34/2013/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Thông tư 124/2011/TT-BTC)

Mức đóng lệ phí trước bạ là 0,5% giá tính trước bạ theo quy định của UBND cấp tỉnh. Giá đất tại tỉnh Phú Yên được quy định tại Quyết định số 56/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND tỉnh Phú Yên. Bạn cần tra cứu, đối chiều với vị trí đất của gia đình để biết được giá đất và tệ lệ phí trước bạ theo quy định. Qua đó, bạn có thể biết được việc thu tiền của cơ quan có thẩm quyền đã đúng quy định hay chưa.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật kế toán - thuế mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.