Trường hợp bạn đã xây dựng công trình nhà ở trái trên đất nông nghiệp thì bạn phải làm đơn chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Hỏi: Năm 2013 nhà tôi có mua hai lô đất nông nghiệp, sổ đỏ tôi đứng tên là sổ chung vì những hộ dân khác không đủ 100m2 nên tôi đại diện đứng tên chung cho mãnh đất. Chúng tôi đã cất nhà và sinh sống được hai năm. Nay tôi muốn làm giấy tờ chuyển mục đích sang thổ cư để bán nhưng không được vì cán bộ yêu cầu tôi phải đóng thổ cư cho toàn mãnh đất tôi đứng tên, và vì đã xây nhà trái phép nên phải dỡ bỏ nhà mới được chuyển sang thổ cư.Tôi thấy như vậy rất vô lý, vì những hộ xung quanh tôi đã bán đất cho người khác và những chủ mới hiện tại không chịu đóng thổ cư trên mãnh đất của họ. Xin hỏi Luật sư, tôi phải làm gì mới đúng? (Thạch Thục Anh - Thanh Hóa)
>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:
Thứ nhất, về việc nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.
Trước hết phải xác định xem các đồng sở hữu quyền sử dụng đất cùng với bạn có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất hay không?
Nếu họ có nhu cầu chuyển đổi thì bạn với tư cách là người đại diện đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất và bạn sẽ đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất cho cơ quan có thẩm quyền, sau đó yêu cầu các đồng chủ sở hữu hoàn lại số tiền của từng người cho bạn.
Nếu họ không có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phần đất thuộc quyền sử dụng của mình, thì bạn có đơn giải trình với cơ quan có thẩm quyền là quyền sử dụng đối với mảnh đất đó là thuộc quyền sở hữu chung của nhiều người trong đó có bạn. Điều này thể hiện trong văn bản cam kết, thỏa thuận đại diện chủ sở hữu quyền sử dụng đất giữa các đồng sở hữu. Bạn chỉ có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình.
Thứ hai, về việc bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất nông nghiệp mà bạn đã xây dựng nhà ở phía trên.
Hiện tại, đất bạn sử dụng là đất nông nghiệp, cho nên bạn không thể xây dựng nhà ở trên đất, việc xây dựng nhà ở trên đất chỉ được áp dụng đối với đất ở. Như vậy, muốn xây dựng nhà ở trên đất thì trước tiên bạn phải làm thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất, từ đất nông nghiệp sang đất ở. Sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn phải xin Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng. Hoàn thành hai thủ tục trên thì bạn mới có quyền xây dựng nhà ở theo nội dung trong Giấy phép xây dựng đã được cấp. Tuy nhiên, thực tế bạn không tuân thủ quy định pháp luật vì vậy, đối với trường hợp của bạn, căn cứ pháp luật hiện hành, cần giải quyết như sau:
Căn cứ Khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014:
“a) Trường hợp đang sử dụng đất thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình đó.
Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định;
b) Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Trường hợp gia đình bạn đang sử dụng đất mà không thuộc quy hoạch sử dụng đất được quy định tại Điều 61, Điều 62 Luật đất đai năm 2013 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xem xét để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho bạn. Theo đó, trường hợp bạn đang sử dụng đất mà không có tranh chấp thì khi được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; diện tích đất ở được xác định theo điểm a Khoản 2 Điều 20 Luật đất đai 2013:
“a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;”
Như vậy, cơ quan có thẩm quyền yêu cầu bạn dỡ bỏ công trình trên đất để chuyển mục đích sử dụng đất là không hợp lý. Bạn có thể căn cứ vào quy định trên và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xem xét, giải quyết.
Thứ nhất, về việc nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.
Trước hết phải xác định xem các đồng sở hữu quyền sử dụng đất cùng với bạn có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất hay không?
Nếu họ có nhu cầu chuyển đổi thì bạn với tư cách là người đại diện đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất và bạn sẽ đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất cho cơ quan có thẩm quyền, sau đó yêu cầu các đồng chủ sở hữu hoàn lại số tiền của từng người cho bạn.
Nếu họ không có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phần đất thuộc quyền sử dụng của mình, thì bạn có đơn giải trình với cơ quan có thẩm quyền là quyền sử dụng đối với mảnh đất đó là thuộc quyền sở hữu chung của nhiều người trong đó có bạn. Điều này thể hiện trong văn bản cam kết, thỏa thuận đại diện chủ sở hữu quyền sử dụng đất giữa các đồng sở hữu. Bạn chỉ có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình.
Thứ hai, về việc bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất nông nghiệp mà bạn đã xây dựng nhà ở phía trên.
Hiện tại, đất bạn sử dụng là đất nông nghiệp, cho nên bạn không thể xây dựng nhà ở trên đất, việc xây dựng nhà ở trên đất chỉ được áp dụng đối với đất ở. Như vậy, muốn xây dựng nhà ở trên đất thì trước tiên bạn phải làm thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất, từ đất nông nghiệp sang đất ở. Sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn phải xin Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng. Hoàn thành hai thủ tục trên thì bạn mới có quyền xây dựng nhà ở theo nội dung trong Giấy phép xây dựng đã được cấp. Tuy nhiên, thực tế bạn không tuân thủ quy định pháp luật vì vậy, đối với trường hợp của bạn, căn cứ pháp luật hiện hành, cần giải quyết như sau:
Căn cứ Khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014:
“a) Trường hợp đang sử dụng đất thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình đó.
Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định;
b) Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Trường hợp gia đình bạn đang sử dụng đất mà không thuộc quy hoạch sử dụng đất được quy định tại Điều 61, Điều 62 Luật đất đai năm 2013 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xem xét để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho bạn. Theo đó, trường hợp bạn đang sử dụng đất mà không có tranh chấp thì khi được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; diện tích đất ở được xác định theo điểm a Khoản 2 Điều 20 Luật đất đai 2013:
“a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;”
Như vậy, cơ quan có thẩm quyền yêu cầu bạn dỡ bỏ công trình trên đất để chuyển mục đích sử dụng đất là không hợp lý. Bạn có thể căn cứ vào quy định trên và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xem xét, giải quyết.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận