Thủ tục bán đất?

Hỏi: Tôi có một mảnh đất muốn bán. Xin Luật sư cho tôi hỏi các thủ tục bán đất tiến hành như thế nào và các chi phí về thuế cho việc làm giấy tờ bán đất? (Ngô Thị Dung - Nam Định)

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Căn cứ Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai: “Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất: 3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau: a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất; b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã”.

Theo đó, trước khi anh (chị) thực hiện hợp đồng mua bán một phần đất trong diện tích đất hiện có của anh (chị). Anh (chị) sẽ phải thực hiện thủ tục tách thửa như sau: Căn cứ Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai và khoản 11 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.

- Hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đề nghị tách thửa (Mẫu số 11/ĐK);

+ Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp;

+ Sơ đồ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu);

Trong trường hợp tách thửa do chuyển nhượng, cần thêm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chuứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền xử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của xã, phường, thị trấn nơi có đất);

+ Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng, tặng cho (có công chứng).

- Nơi nộp hồ sơ: Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

Các loại thuế, phí, lệ phí các bên phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: Thuế thu nhập cá nhân; Lệ phí trước bạ; Phí hành chính.

Trong đó, Đối với thuế thu nhập cá nhân, “thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản” (Khoản 2 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi bổ sung 2012); mức thuế suất là: 2% (Khoản 2 Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi bổ sung 2012) trong trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản, căn cứ theo Khoản 2 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi bổ sung 2012; 25 % (Khoản 2 Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi bổ sung 2012) trong trường hợp xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản. Khi đó, thu nhập chịu thuế tính theo Khoản 1 Điều 14: “1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau: a) Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng; b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hóa đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản”.

Đối với lệ phí trước bạ, mức thu là 0,5% giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành (Căn cứ Điều 6, Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bằng Nghị định 23/2013/NĐ-CP). Tuy nhiên, anh (chị) lưu ý rằng, nếu thửa đất của anh (chị) chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không được phép tiến hành chuyển nhượng. Anh (chị) phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại các điều 99, 100, 101 Luật Đất đai 2013. Khi đó, việc tính tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận căn cứ vào từng trường hợp cụ thể quy định của Nghị định 45/2014/NĐ-CP

Khuyến nghị:

1. Để có tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198.
2. Nội dung tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.