Quyền sử dụng bất động sản liền kề theo luật đất đai?

Hỏi: Chị H mua một mảnh đất không có lối ra đường chính, để phục vụ cho mục đích kinh doanh chị đã thỏa thuận với ông T là chủ hộ liền kề bán cho mình một phần đất rộng 4m, dài 17m để làm đường cho ô tô đi vào với giá 25 triệu đồng, việc mua bán không lập thành văn bản.Nay ông T bán cho ông Đ mảnh đất đó, trên sổ đỏ phần đất ông T đã bán cho chị H vẫn thuộc sở hữu của ông T. Vì vậy ông Đ đã xây mìnhnhà lên phần đất làm lối đi đó chị H nhiều lần yêu cầu ông thu lại móng nhà nhưng ông không đồng ý với lý do ông đã mua lại mảnh đất và trong sổ đỏ đây là đất nhà ông. Đề nghị Luật sư cho biết, các chế định về quyền sử dụng bất động sản liền kề, trong trường hợp này ông Đ làm như vậy có hợp pháp không? (Hoa Quỳnh - Tuyên Quang)

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Ngô Đức Cường - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Thứ nhất, về giao dịchmua bán viết tay:

Hợp đồng mua bán đất đai giữa ông T và chị H là hợp đồng có điều kiện về mặt hình thức ( phải lập thành văn bản và công chứng, chứng thực ), vậy hợp đồng nayvô hiệu do vi phạm về mặt hình thức. Hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận của nhau .

Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005:"Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".

Thứ hai, về quyền đi qua bất động sản liền kề

Điều 275 Bộ luật dân sự năm 2005:"Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề:1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù".

Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề chỉ được thực hiện khi bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà không có lối đi ra nào, ở đây bạn không nói rõ là gia đình chị H không có lối ra nào hay chỉ có lối ra đường nhỏ mà không có lối ra đường lớn. Nếu Chị H không có lối ra nào thì ông Đ bắt buộc phải mở cho chị 1 lối đi trên phần đất nhà mình, diện tích lối đi và việcđền bùdo hai bên thỏa thuận nhưng phải đảm bảo lợi ích cho cả hai bên . Nếu chị H đã có lối ra đường nhỏ thì ông Đ có quyền từ chối không mở thêm lối đi ra đường lớn cho chị H .