Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền...
Hỏi: Ông bà nội tôi sinh được 6 người con. Các con của ông bà đều sinh sống ở tỉnh thành khác, chỉ có bố mẹ tôi là ở với ông bà nội. Trước năm 1994 mảnh đất hiện tại bố mẹ tôi sinh sống mang tên ông nội trong bản đồ địa chính xã (bản đồ 299); Đến cuối năm 1994 bố mẹ tôi làm nhà cấp 4 và cũng từ đây mảnh đất này mang tên bố tôi (bản đồ 371) từ đó đến nay bố mẹ tôi hằng năm vẫn đóng thuế. Năm 1999 bà nội tôi mất. Năm 2002 UBND huyện cấp sổ đỏ mang tên bố tôi (Trong hồ sơ bố tối có viết một tờ giấy nội dung là ông nội tôi cho bố tôi mãnh đất đó nhưng tờ giấy đó bố tôi ký tên và không có ai làm chứng cũng như chứng thực). Đến năm 2003 ông tôi mất. Năm 2012 bố tôi có viết một tờ giấy nói là theo di chúc của ông nội cho em gái của bố 100m2 và tất cả các anh em của bố đều ký vào nhưng không có xác nhận của UBND xã. Đến năm 2015 em gái và các anh em của bố tôi muốn chia lại mảnh đất của ông nội tôi để lại và đã gửi lên tòa án. Vậy nếu lên tòa sẽ xử thế nào? Tòa có hủy bỏ giấy sử dụng đất của bố tôi không? (Ngọc Danh - Sơn Tây).
Luật gia Chu Hoàng Hải - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:
Theo thông tin bạn cung cấp thì cuối năm 1994, mảnh đất này đã bắt đầu mang tên bố của bạn và từ đó đến nay đều do bố mẹ bạn đóng thuế.
Mặt khác, trong hồ sơ xin cấp giấy CNQSDĐ mảnh đất cho bố của bạn có tờ giấy ghi nhận nội dung là ông nội cho bố bạn mảnh đất đó nhưng giấy đó không được chứng thực.
Ở thời điểm cuối năm 1994 hoàn toàn chưa có quy định về tặng cho bất động sản, chỉ đến khi Bộ luật dân sự 1995 ra đời (có hiệu lực từ 01/07/1996 và hết hiệu lực ngày 31/12/2005) thì mới bắt đầu có quy định về tặng cho bất động sản và hình thức của hợp đồng này.
Tuy nhiên, theo Nghị quyết về việc thi hành Bộ luật dân sự năm 1995 ban hành ngày 28 tháng 10 năm 1995 thì “5. Những quy định của Bộ luật dân sự về chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực áp dụng kể từ ngày Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực.”. Như vậy, các quy định về hình thức của hợp đồng tặng cho bất động sản sẽ bắt đầu được áp dụng kể từ 15/10/1993.
Theo quy định của BLDS năm 1995 thì hợp đồng tặng cho bất động sản (giấy cho đất của ông nội bạn) phải được lập thành văn bản có chứng thực của UBND theo Điều 463 về Tặng cho bất động sản:
"1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký;
nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu, thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm nhận tài sản".
Theo Điều 139 BLDS 1995 thì giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức sẽ vô hiệu:
"Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không được thể hiện bằng văn bản, không được Công chứng nhà nước chứng nhận, không được chứng thực, đăng ký hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại".
Mặt khác, xét về nội dung của giấy tờ tặng cho. Do giấy tờ đó chỉ có tên của bố bạn và không có ai làm chứng cũng như chứng thực nên nội dung của giấy tặng cho này rất khó để xác định các yếu tố về ý chí tự nguyện của chủ thể (ông nội của bạn) khi xác lập giao dịch này.
Với những thông tin mà bạn cũng cấp cùng với các căn cứ nêu trên, theo chúng tôi việc UBND huyện cấp GCNQSDĐ cho bố của bạn là sai quy định của pháp luật.
Việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bố bạn có bị thu hồi hay không còn phụ thuộc vào kết quả giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án.
Điều 106 Luật đất đai 2013 quy định về thu hồi đất như sau:
"2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
…
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.
3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai".
Khuyến nghị:
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật gia Chu Hoàng Hải - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:
Theo thông tin bạn cung cấp thì cuối năm 1994, mảnh đất này đã bắt đầu mang tên bố của bạn và từ đó đến nay đều do bố mẹ bạn đóng thuế.
Mặt khác, trong hồ sơ xin cấp giấy CNQSDĐ mảnh đất cho bố của bạn có tờ giấy ghi nhận nội dung là ông nội cho bố bạn mảnh đất đó nhưng giấy đó không được chứng thực.
Ở thời điểm cuối năm 1994 hoàn toàn chưa có quy định về tặng cho bất động sản, chỉ đến khi Bộ luật dân sự 1995 ra đời (có hiệu lực từ 01/07/1996 và hết hiệu lực ngày 31/12/2005) thì mới bắt đầu có quy định về tặng cho bất động sản và hình thức của hợp đồng này.
Tuy nhiên, theo Nghị quyết về việc thi hành Bộ luật dân sự năm 1995 ban hành ngày 28 tháng 10 năm 1995 thì “5. Những quy định của Bộ luật dân sự về chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực áp dụng kể từ ngày Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực.”. Như vậy, các quy định về hình thức của hợp đồng tặng cho bất động sản sẽ bắt đầu được áp dụng kể từ 15/10/1993.
Theo quy định của BLDS năm 1995 thì hợp đồng tặng cho bất động sản (giấy cho đất của ông nội bạn) phải được lập thành văn bản có chứng thực của UBND theo Điều 463 về Tặng cho bất động sản:
"1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký;
nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu, thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm nhận tài sản".
Theo Điều 139 BLDS 1995 thì giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức sẽ vô hiệu:
"Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không được thể hiện bằng văn bản, không được Công chứng nhà nước chứng nhận, không được chứng thực, đăng ký hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại".
Mặt khác, xét về nội dung của giấy tờ tặng cho. Do giấy tờ đó chỉ có tên của bố bạn và không có ai làm chứng cũng như chứng thực nên nội dung của giấy tặng cho này rất khó để xác định các yếu tố về ý chí tự nguyện của chủ thể (ông nội của bạn) khi xác lập giao dịch này.
Với những thông tin mà bạn cũng cấp cùng với các căn cứ nêu trên, theo chúng tôi việc UBND huyện cấp GCNQSDĐ cho bố của bạn là sai quy định của pháp luật.
Việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bố bạn có bị thu hồi hay không còn phụ thuộc vào kết quả giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án.
Điều 106 Luật đất đai 2013 quy định về thu hồi đất như sau:
"2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
…
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.
3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai".
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận