Luật sư tư vấn giúp việc mua nhà tập thể chưa có sổ đỏ

Hỏi: Hiện tôi có nhu cầu mua 1 căn nhà tập thể do xí nghiệp cơ khí 1 bàn giao cho anh A cụ thể: Anh A chưa có sổ đỏ, chỉ có quyết định bàn giao quyền sử dụng nhà số 40/672. Tôi định mua và sẽ đề nghị chủ nhà.Phương án 1: Ra phòng công chứng làm Hợp đồng ủy quyền sử dụng ngôi nhà trên và trong hợp đồng nói rõ tôi có quyền sử dụng ngôi nhà trên, khi công ty thanh lý hoặc cấp sổ đỏ thì tôi có quyền thay mặt anh A làm sổ đỏ.Phương án 2: Ra phòng công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng ngôi nhà trên với căn cứ của Hợp đồng là Quyết định bàn giao cho quyền sử dụng ngôi nhà trên + sổ hộ khẩu +......và yêu cầu bên anh A phải viết thêm giấy ủy quyền sử dụng cho tôi nữa? (Nguyễn Hà - Hà Nội)

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Đại Hải - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Việc bạn hỏi hai phướng án thì

Đối với phương án thứ nhất: Ra phòng công chứng làm Hợp đồng ủy quyền sử dụng ngôi nhà trên và trong hợp đồng nói rõ bạn có quyền sử dụng ngôi nhà trên, khi công ty thanh lý hoặc cấp sổ đỏ thì bạn có quyền thay mặt anh A làm sổ đỏ.

Về bản chất đất này chưa thuộc quyền sở hữu tuyệt đối của anh A nên việc chuyển nhượng chưa thể làm được theo quy đinh của Luật đất đai năm 2013, hơn nữa, theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 thì:

"Điều 581. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định".

Theo quy định của pháp luật dân sự thì thực chất hợp đồng ủy quyền này chỉ là hình thức hợp đồng mà anh A ủy quyền cho bạn được sử dụng căn nhà theo hợp đồng ủy quyền và anh A có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền này. Khi chấm dứt bạn đương nhiên sẽ không có quyền gì đối với căn nhà này và bạn sẽ không thể trở thành chủ sở hữu đối với căn nhà này.

Thứ haiRa phòng công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng ngôi nhà trên với căn cứ của Hợp đồng là Quyết định bàn giao cho quyền sử dụng ngôi nhà + sổ hộ khẩu +......và yêu cầu bên anh A phải viết thêm giấy ủy quyền sử dụng.

Việc này bạn không thể làm được, bởi lẽ, theo Luật đất đai năm2013thì việc chuyển nhượng đất đai, nhà hiện nay thì cẩn phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu như: sổ đỏ, sổ hồng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

Cụ thể khoản 2 điều 9 Luật nhà ở năm 2014 quy định

"Điều9. Công nhận quyền sở hữu nhà ở

2. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai".

Như vậy thì theo quy định của pháp luật đất đai 2013 thì bạn phải có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc có các căn cứ để chứng minh quyền sử dụng đất thì bạn mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định từ Điều 100,1001,102 Luật đất đai năm 2013.Nên trong trường hợp này bạn cũngnhư anh A không có bất cứ giấy tờ để chứng minh quyền sở hữu căn nhà này mà chỉ có quyết định bàn giao nhà của công ty anh A thì bạn chưathể có đủ hồ sơ để làm thủ tục cấp sổ hồng được.Trong trường hợp này của bạn thì bạn chỉ có thể đợi khi nào anh A có đủ các giấy tờ hợp lệ để chứng tỏ quyền sở hữu nhà ở và sau đó anh ấy sẽ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở đó cho bạn.

Hiện nay theo quy định tại Luật đất đai 2013 và các văn bản khác có liên quan thì hình thức giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà có màu hồng vì vậy mọi người vẫn thường gọi là sổ hồng.

Sổ hồng được cấp cho chủ sở hữu bao gồm hai trường hợp như sau:

• Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
• Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng nhà bao gồm:

Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;

Bản sao một trong các giấy tờ: giấy phép xây dựng; quyết định phê duyệt dự án phát triển nhà ở; Giấy chứng nhận đầu tư; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ; thoả thuận đồng ý bằng văn bản của chủ sử dụng đất ở đối với trường hợp chủ sở hữu nhà ở không phải là chủ sử dụng đất ở mà nhà ở được xây dựng tại các khu vực không thuộc diện phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ mua bán, tặng cho, đổi, thanh lý, hoá giá nhà ở; hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội; quyết định trao tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương; giấy tờ về thừa kế nhà ở; bản án, quyết định của Toà án hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về sở hữu nhà ở; giấy tờ xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với các trường hợp khác, trừ nhà ở thuộc các khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

Sơ đồ nhà ở, đất ở.

Như vậy thì bạn và anh A chưa có đủ các giấy tờ trên lên trường hợp này chưa thể được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.