Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện: Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự.
Hỏi: Đề nghị Luật sư tư vấn, hiện nay tôi muốn bán căn hộ mà gia đình tôi đang ở. Tôi cũng đã nhận tiền đặt cọc từ 01 người muốn mua. Tuy nhiên căn hộ này là tài sản đứng tên bố tôi. Ông đồng ý cho tôi bán nhưng lúc người mua đến đặt cọc thì ông đi công tác và tôi đã kí nhận cọc. Nay 02 bên mua bán có một số vấn đề chưa thể thống nhất được nên cho tôi hỏi nếu trong trường hợp không đưa ra được ý kiến chung và người mua muốn lấy lại tiền cọc và muốn gia đình tôi bồi thường tiền cọc thì giấy nhận cọc do tôi kí có giá trị pháp lý không và họ có thể dựa vào tờ giấy đó để ép tôi trả tiền bồi thường không? (Thu Hằng - Hà Nam)
>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật gia Ngô Đức Cường - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:
Điều 92 Luật nhà ở năm 2005 quy định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở như sau:
“1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện sau đây:a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự;b) Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.
2. Bên mua, thuê, thuê mua, đổi, nhận tặng cho, mượn, ở nhờ, được uỷ quyền quản lý nhà ở là tổ chức, cá nhân; nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu, được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh”.
Theo điểm a khoản 1 Điều này thì bên bán nhà phải là chủ sở hữu nhà hoặc người đại diện.
Như vậy, với trường hợp của anh (chị), theo quy định của pháp luật, anh (chị)không cóquyền bán căn hộ bởi người sở hữu căn hộ là bố của anh (chị). Nếu muốn bán, bố anh (chị)mới là người có quyền bán.
“1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện sau đây:a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự;b) Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.
2. Bên mua, thuê, thuê mua, đổi, nhận tặng cho, mượn, ở nhờ, được uỷ quyền quản lý nhà ở là tổ chức, cá nhân; nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu, được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh”.
Theo điểm a khoản 1 Điều này thì bên bán nhà phải là chủ sở hữu nhà hoặc người đại diện.
Như vậy, với trường hợp của anh (chị), theo quy định của pháp luật, anh (chị)không cóquyền bán căn hộ bởi người sở hữu căn hộ là bố của anh (chị). Nếu muốn bán, bố anh (chị)mới là người có quyền bán.
Cũng có nghĩa là, giấy nhận cọc vô hiệu. Người mua hoàn toàn có thể lấy lại tiền cọc.
Ngoài ra, chúng tôi tư vấn thêm về trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở (mua bán, thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ) theo Luật Nhà ở như sau:
“Điều93.Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở
1. Các bên trực tiếp hoặc thông qua người đại diện thoả thuận về mua bán, thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở). Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì phải có văn bản tặng cho.
2. Hợp đồng về nhà ở, văn bản tặng cho nhà ở phải thể hiện các nội dung sau đây:a) Tên và địa chỉ của các bên;b) Mô tả đặc điểm của nhà ở;c) Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thoả thuận về giá;d) Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê; cho mượn, cho ở nhờ; uỷ quyền quản lý;đ) Quyền và nghĩa vụ của các bên;e) Cam kết của các bên;g) Các thỏa thuận khác;h) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản;i) Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký).
3. Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;c) Thuê mua nhà ở xã hội;d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức.
4. Một trong các bên theo thoả thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật.
5. Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở.
6. Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở từ sáu tháng trở lên thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải nộp cho Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở bản sao hợp đồng về quy định tại khoản này.
7. Trình tự thế chấp nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự. Bên nhận thế chấp được giữ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong thời gian nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác”.
Ngoài ra, chúng tôi tư vấn thêm về trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở (mua bán, thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ) theo Luật Nhà ở như sau:
“Điều93.Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở
1. Các bên trực tiếp hoặc thông qua người đại diện thoả thuận về mua bán, thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở). Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì phải có văn bản tặng cho.
2. Hợp đồng về nhà ở, văn bản tặng cho nhà ở phải thể hiện các nội dung sau đây:a) Tên và địa chỉ của các bên;b) Mô tả đặc điểm của nhà ở;c) Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thoả thuận về giá;d) Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê; cho mượn, cho ở nhờ; uỷ quyền quản lý;đ) Quyền và nghĩa vụ của các bên;e) Cam kết của các bên;g) Các thỏa thuận khác;h) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản;i) Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký).
3. Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;c) Thuê mua nhà ở xã hội;d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức.
4. Một trong các bên theo thoả thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật.
5. Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở.
6. Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở từ sáu tháng trở lên thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải nộp cho Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở bản sao hợp đồng về quy định tại khoản này.
7. Trình tự thế chấp nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự. Bên nhận thế chấp được giữ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong thời gian nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác”.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận