Thủ tục đặt cọc mua căn hộ chung cư như thế nào?

^{Hỏi: Gia đình tôi có căn hộ chung cư đang có nhu cầu bán, họ cũng đồng ý với giá đưa ra nhưng họ chỉ đặt cọc trước 50 triệu và khi nào có sổ đỏ họ sẽ trả toàn bộ. Đề nghị Luật sư tư vấn, trường hợp này có rủi ro gì cho bên bán không, giả sử khi có sổ đỏ rồi mà bên mua họ bảo họ không đủ tiền, khi đó sổ đỏ đã sang tên họ rồi thì giải quyết sao? (Đỗ Văn Việt - Thái Bình)}

^{>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198}

^{Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:}

^{Do anh (chị) không nêu rõ là có hợp đồng mua bán hay không và việc bên mua đặt cọc 50 triệu đồng đó có giấy tờ gì chứng minh hay không nên chúng tôi chia ra hai trường hợp như sau:}

^{Đối với trường hợp cả hai giao dịch trên đều không có giấy tờ pháp lý: Điều 120 Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 450 Bộ luật Dân sự có quy định như sau:}

^{Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở: “1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho. 2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. 3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở” (Điều 120 Luật nhà ở)..}

^{Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” (Điều 450 Bộ luật Dân sự)..}

^{Như vậy rõ ràng khi thực hiện giao dịch mua bán này anh (chị) phải có hợp đồng mới đảmm bảo điều kiện có hiệu lực của giao dịch, tuy nhiên trường hợp anh (chị) không có hợp đồng thì giao dịch mua bán của anh (chị) đã bị vô hiệu do vi phạm về hình thức của hợp đồng ( theo Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005). theo quy định của pháp luật khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận_có nghĩa là đối với khoản tiền mà bên mua đặt cọc cho anh (chị) thì anh (chị) phải trả lại cho họ.}

^{Mặt khác do anh (chị) không đưa ra thông tin về giá bán cụ thể là bao nhiêu nên khi bên mua đặt cọc với khoản tiền như vậy khi phát sinh rủi ro ( họ kiện anh (chị) vì không ký kết hợp đồng mà vẫn nhận tài sản) thì anh (chị) sẽ phải hoàn trả khoản tiền đó và còn phải bồi thường thêm về cố ý thực hiện giao dịch vô hiệu.}

^{Khuyến nghị:}

1. ^{Để có tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198.}
2. ^{Nội dung tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.}
3. ^{Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.}