Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.
Hỏi: Tôi có mua miếng đất 50m2 của bà A năm 2011 đến nay. Nhưng miếng đất đó lại là đất của bà út diệp mua lại từ 1 người khác. Mà người chủ đất trước chưa tách bằng khoán đất cho bà A, nên bà A chưa tách bằng khoán lại cho tôi được. Tôi muốn cất nhà ở phần đất đó nhưng chính quyền địa phương không cho tôi cất. Với lí do tôi không có bằng khoán đất.Nên tôi yêu cầu bà A trả lại tiền mà tôi đã mua đất của bà A, nhưng bà A không có tiền trả lại cho tôi. Tôi mới cho bà A trả lại tiền mua đất mỗi tháng 1 triệu, nhưng từ đó đến nay đã mấy năm mà bà A chỉ trả được có 2 triệu 6 trăm. Tôi đã nhiều lần yêu cầu bà A trả hết tiền cho tôi nhưng bà A nói không có tiền rồi hứa sẽ trả nhưng đã quá lâu và hiện giờ tôi đang gập khó khăn trong chuyện tài chính và nhà cửa bị sụp lún nên cần đòi lại số tiền đó. Vậy tôi có thể nhờ chính quyền địa phương bên bà A giải quyết cho tôi được cất nhà hoặc yêu cầu bà út diệp trả lại tiền mua đất cho tôi. Tôi có thể thưa kiện bà A tội lừa gạt khi bán đất mà không làm giấy tờ cho tôi. Và khi yêu cầu đòi lại tiền bà Alại không trả và thách thức thưa kiện chính quyền. Tôi phải làm sao? (Huy Cường - Hà Nội)
Điều 188Luật đất đai 2013 quy định vềĐiều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Vì vậy, việc chuyển nhượng đất phù hợp theo quy định pháp luật cần có đầy đủ những điều kiện trên. Trong trường hợp của chị, do bà A chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên giao kết hợp đồng giữa 2 bên không được pháp luật công nhận và bảo vệ.
Hợp đồng giữa 2 bên chưa được lập đúng theo quy định nên chị chưa thể được cấp GCNQSDĐ đứng tên của mình vì vậy việc chị xây dựng trên mảnh đất này làvi phạm quy định của pháp luật xây dựng (do chưa có giấy phép xây dựng) nên việc cơ quan có thẩm quyền yêu cầu chị chấm dứt hành vi xây dựng trái pháp luật là đúng.
Đối với hợp đồng chuyển nhượng đất đã được lập sẽ bị vô hiệu theo quy định tại điều 134 Bộ luật dân sự 2005 quy định vềGiao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau:
"Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.
Đối với giao dịch vô hiệu thì các bên sẽ phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận và bồi thường thiệt hại nếu có theo quy định tại điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định vềHậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:
"1.Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.
Như vậy chị và bà A có thể thỏa thuận với nhau về việc trả tiền (thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán, tiền bồi thường thiệt hại (nếu có);Chị có thể khởi kiện tại Tòa dân sự - Tòa án nhân dân huyện tại địa phương để yêu cầu bà A hoàn trả lại tài sản với cơ sở pháp lý là hợp đồng vô hiệu giữa 2 bên theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Trường hợp này không có dấu hiệu của hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản nên sẽ không truy cứu trách nhiệm hình sự với bà A.
Thủ tục khởi kiện vụ án dân sự chị có thể tham khảo trong bài viết sau"Tư vấn thủ tục khởi kiệnvụ án dân sự tại Tòa án".
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận