Giải quyết hậu quả của việc cấp Giấy chứng nhận sai quy định của pháp luật?

Hỏi: Năm 2004, ông Nguyễn Văn Biển nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất lâm nghiệp toàn bộ một quả đồi của ông Cao Văn An tại thị trấn A, huyện B. Ông Biển đã hoàn tất mọi thủ tục pháp lý của việc chuyển nhượng và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do việc nhận chuyển nhượng.Khi ông Biển đưa người tới san đồi và trồng thêm các giống cây mới thì phát hiện trên quả đồi của mình có một số hộ gia đình đã canh tác, trồng cây ăn quả từ trên 20 năm. Qua tìm hiểu ông Biển được biết những người này và ông An cùng canh tác trên một quả đồi nhưng khi đo đạc bản đồ địa chính, đoàn cán bộ đo đạc đã đo chung cả quả đồi thành đất lâm nghiệp do một mình ông An ký nhận. Trên cơ sở đó, sau này ông An làm đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất của quả đồi.

Không thể hoà giải với những người đang canh tác trên quả đồi, ông Biển đã làm đơn tới UBND thị trấn A yêu cầu giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất. UBND xã giao cho cán bộ địa chính xã thụ lý giải quyết đơn. Khi thu thập tư liệu về vụ việc, những người đang canh tác trên diện tích đất tranh chấp xuất trình một số giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất của ông bà, cha mẹ họ trước đây, còn ông Biển xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được cấp năm 2004. Cán bộ địa chính xã cho rằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp năm 2004 là có giá trị pháp lý cao nhất, các giấy tờ trước đây cần phải huỷ bỏ để tránh tình trạng tranh chấp lâu dài nên đề nghị Chủ tịch UBND thị trấn A ra quyết định thu hồi đất của các hộ gia đình đó và quyết định công nhận quyền sử dụng đất của ông Biển đối với toàn bộ diện tích đất đồi đang tranh chấp. Chủ tịch UBND xã cần giải quyết tình huống này như thế nào? (Nguyễn Hải - Thái Bình).

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Đại Hải - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Theo quy định của pháp luật về đất đai, khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền phải lập hồ sơ xác định rõ về nguồn gốc, thực trạng sử dụng đất, các tranh chấp nếu có phải được giải quyết trước khi cấp Giấy chứng nhận. Việc UBND huyện B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Cao Văn An đối với toàn bộ quả đồi trong khi có một số hộ gia đình khác đã canh tác trên đất đó hơn 20 năm mà các hộ gia đình này không được biết là có sự vi phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất. Vì theo quy định tại Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 và khoản 4 điều 29 nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/ 2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì các hộ gia đình này thuộc diện được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải nộp tiền thuế sử dụng đất.

Thứ nhất, ông Nguyễn Văn Biển nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông An nhưng sau này phát sinh tranh chấp với những người đang sử dụng đất đồi thì có quyền làm đơn tới UBND thị trấn A để được giải quyết tranh chấp về đất đai. Trong phạm vi thẩm quyền của mình, UBND thị trấn A chỉ có quyền hoà giải theo quy định tại khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai năm 2003, cụ thể:

- UBND thị trấn A có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai;

- Thời hạn hoà giải là ba mươi (30) ngày làm việc, kể từ ngày UBND thị trấn nhận được đơn của ông Biển. Kết quả hoà giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận của UBND thị trấn A. Trường hợp kết quả hoà giải có sự phân định lại ranh giới phân chia đất, khác với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà ông Biển đã được cấp thì UBND thị trấn A chuyển kết quả hoà giải đến UBND huyện B (mà trực tiếp là Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND huyện B để UBND huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho các bên theo quy định về quản lý đất đai.

Thứ hai, khi những người đang canh tác trên diện tích đất tranh chấp xuất trình một số giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất của ông bà, cha mẹ họ trước đây và ông Biển xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được cấp năm 2004, cán bộ địa chính xã A cho rằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp năm 2004 là có giá trị pháp lý cao nhất, các giấy tờ trước đây cần phải huỷ bỏ để tránh tình trạng tranh chấp lâu dài nên đề nghị Chủ tịch UBND thị trấn A ra quyết định thu hồi đất của các hộ gia đình đó và quyết định công nhận quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Văn Biển đối với toàn bộ diện tích đất đồi là sai cả về thẩm quyền và căn cứ pháp luật về nội dung, cụ thể:

- Theo quy định tại các Điều 37, Điều 44 Luật Đất đai năm 2003, thì UBND cấp xã không có quyền ra các quyết định thu hồi đất, giao đất hay công nhận quyền sử dụng đất đối với bất kỳ chủ thể nào.

- Theo quy định tại Điều 42 Luật Đất đai năm 2003 thì việc thu hồi đất của các hộ gia đình đã sử dụng ổn định trên 20 năm nêu trên mà không có sự đền bù là xâm phạm nghiêm trọng tới các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Vì vậy, Chủ tịch UBND thị trấn A không thể thực hiện theo đề nghị của cán bộ địa chính mà trong trường hợp này, nếu hoà giải không thành thì hướng dẫn đương sự tới TAND huyện để khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự.