Phần đất tuy được dùng cho việc thừa kế từ trước tới giờ nhưng không thuộc sở hữu chung của cộng đồng nên người có quyền sử dụng đất có quyền định đoạt đối với phần đất này.
Hỏi: Gia đình tôi có một thửa đất được để lại từ thời ông tôi (rất lâu từ những năm trc 1945 và đến năm 1981 ông tôi mất thì bố mẹ tôi thừa hưởng). Hiện bố mẹ tôi là người tiếp quản và sổ đỏ giờ đứng tên mẹ tôi (do bố tôi mất từ năm 2005). Khu đất này thời gian qua tôi có đầu tư tu sửa khang trang lại theo mô hình nhà thờ tổ (sửa năm 2014). Vì gia đình tôi là cành trưởng họ.Thời gian gần đây anh em tôi 4 người sảy ra tranh chấp! Các em tôi muốn chia đều lô đất này. Nhưng tôi phản đối vì muốn để nguyên trạng làm nhà thờ tổ chung. Đề nghị Luật sư tư vấn, mẹ tôi có quyền lập thừa kế với lô đất này hay không (đất này là đất tổ tiên để lại từ trước cả khi bố mẹ tôi lấy nhau)? Tôi muốn thương lượng có pháp luật chứng nhận mua lại toàn bộ thửa đất nếu phải chia thì thủ tục hợp pháp như thế nào? (Nguyễn Thành Nam - Nam Định)
Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:
Theo như thông tin mà anh (chị) cung cấp, thửa đất này có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là sổ đỏ) được đứng tên mẹ anh (chị) nhưng anh (chị) không nói rõ là GCNQSDĐ này được cấp cho cá nhân mẹ anh (chị) hay cấp cho hộ gia đình anh (chị). Do đó, chúng tôi tư vấn cho anh (chị) các trường hợp như sau:
- Nếu GCNQSDĐ này được cấp cho mẹ anh (chị) thì mẹ anh (chị) có toàn quyền định đoạt đối với mảnh đất này, mẹ anh (chị) có thể lập di chúc để lại thừa kế đối với mảnh đất này, hoặc có thể chuyển quyền sử dụng đất, tặng cho… mà không cần sự đồng ý của anh (chị). Vì anh (chị) đã đầu tư tu sửa theo mô hình nhà thờ họ nên sau này khi có tranh chấp anh (chị) có thể yêu cầu được hưởng phần mà anh (chị) đã đầu tư thêm đó nếu anh (chị) chứng minh được.
- Nếu GCNQSDĐ này được cấp cho hộ gia đình anh (chị): Theo khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên môi trườngquy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
“1. Ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau:
c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó”;
Khi đó, việc sử dụng, định đoạt mảnh đất này được quy định như sau:
Theo Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013:“1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”.
Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định:
“5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, nếu GCNQSDĐ cấp cho hộ gia đình thì việc mẹ anh (chị) muốn lập di chúc đối với phần đất này, chuyển nhượng, tặng cho… phải được sự đồng ý bằng văn bản có công chứng của tất cả thành viên trong hộ gia đình.
Việc chia tài sản chung của hộ gia đình (trong đó có quyền sử dụng đất) do các thành viên trong gia đình thỏa thuận, nếu không thỏa thuận được thì có thể nhờ tòa án giải quyết.
Theo Điều 223 BLDS về định đoạt tài sản chung:“3. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác”.
Như vậy, để có thể mua lại mảnh đất trên anh (chị) có thể thương lượng với mẹ anh (chị) và những anh em còn lại làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh (chị) với điều kiện là phải được sự đồng ý của tất cả thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận