Đất mua bán bằng giấy tay không có công chứng, có tranh chấp thì giải quyết thế nào?

Hỏi: Năm 2005 bố mẹ tôi có bán 1 mảnh đất 300m2 (đất nông nghiệp) cho ông A có giấy tờ viết tay nhưng không công chứng, tại thời điểm đó phía trước nhà tôi (100m2, 10 nhân 10) không có ai canh tác gia đình chúng tôi tưởng là đất mặt tiền nên trong khi làm giấy tay đã ghi là mặt tiền. Đến nay nhà nước đã cấp phát 100m2 cho ông B, gia đình chúng tôi vẫn giao đúng 300m2 cho ông A nhưng đất ông A lúc này không còn nằm ở mặt tiền nữa, ông A đã cho bồi lắp đất và mua luôn 100m2 đất của ông B. Nay ông A đòi kiện ra tòa lý do là gia đình chúng tôi đã không bán đất đúng như trong giấy viết tay và đòi gia đình chúng tôi phải bồi thường tiền mà ông A đã mua lại đất phía trước của ông B. Xin hỏi Luật sư trong trường hợp này pháp luật quy định thế nào? Gia đình tôi phải chứng minh những gì để bảo vệ quyền lợi? (Vũ Minh Hải - Hà Nội).

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Vương Tùng Anh - Tổ tư vấn pháp luật Hợp đồng Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Bố bạn cần căn cứ vào hồ sơ địa chính của ủy ban nhân dân xã tại thời điểm chuyển nhượng và nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: giá chuyển nhượng, vị trí, diện tích mảnh đất... để xác định bố bạn có phải thường hay không.

Trường hợp này cần căn cứ vào hồ sơ địa chính của ủy ban nhân dân xã: vị trí, diện tích mảnh đất... được thể hiện rõ trong hồ sơ địa chính của ủy ban nhân dân xã thì ông A sẽ không có căn cứ để khởi kiện yêu cầu bồi thường bởi thời điểm chuyển nhượng hai bên tự nguyện, biết rõ vị trí, diện tích mảnh đất trên. 100 m2 đất trước mảnh đất nhà bạn chuyển nhượng là đất hoang, chưa được nhà nước giao cho ai quản lý sử dụng và bố bạn cũng không thể biết được nhà nước sử dụng của mảnh đất này vào mục đích gì và nếu trong giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi rõ vị trí mảnh đất, diện tích... việc ghi giấy chuyển nhượng không có mục đích lừa dối thì bố bạn sẽ không phải thực hiện bồi thường cho ông A.

Bố bạn có thể nên ủy ban nhân dân xã hoặc văn phòng đăng kí đất đai cấp huyện nơi có đất để yêu cầu trích lục hồ sơ địa chính để bảo vệ quyền lợi cho mình.

Bố bạn có thể sẽ phải bồi thường trong trường hợp: trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi diện tích đất nhưng không ghi rõ vị trí hoặc ghi vị trí bao gồm cả phần diện tích 100 m2 đất hoang và có ý chí lừa dối người nhận chuyển nhượng: ghi là đất mặt tiền để tăng tiền chuyển nhượng hợp đồng đất tại thời điểm đó thì bố bạn sẽ phải chi trả phần chênh lệch giá đất mặt đường với giá đất không phải mặt đường.

Tuy nhiên, căn cứ theo Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau: “Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.”

Và căn cứ theo khoản 1 Điều 127 LuậtĐất đai năm 2003 quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

"1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau: a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. 2. Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ".

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bố mẹ bạn và ông A năm 2003 phải thực hiện theo đúng trình tự theo quy định của pháp luật: phải có công chứng của nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Mà theo thông tin bạn cung cấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bố mẹ bạn và ông A không có công chứng hoặc chứng thực là vi phạm hình thức của hợp đồng nên căn cứ theo Điều 127 bộ luật dân sự năm 2005 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu.”

Do vậy hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của bố mẹ bạn và bên kia là vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức hợp đồng.Theo đó tại Điều 137 BLDS 2005 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Và theo quy định của thì trường hợp vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội, do giả tạo thì không bị hạn chế về thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu; còn các loại vô hiệu khác (kể cả vô hiệu do vi phạm về hình thức) đều có thời hiệu khởi kiện là 2 năm kể từ thời điểm xác lập giao dịch (Điều 136 Bộ luật Dân sự). Do đó, đến nay đã hết thời hiệu khởi kiện yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu nên bố bạn sẽ không có quyền khởi kiện ra Tòa án yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu nữa.

Như vậy, trong trường hợp này bố mẹ bạn có thể yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng này vô hiệu, các bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên, đến nay đã quá hai năm kể từ thời điểm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên các bên không có quyền khởi kiện ra Tòa án yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu nữa.

Do hợp đồng vô hiệu nên không có hiệu lực, giữa các bên chưa xuất hiện quyền và nghĩa vụ do vậy nếu bên kia khởi kiện thì cũng không có căn cứ để khởi kiện. Trong trường hợp này hai bên có thể thỏa thuận lại để giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.