Bạn có quyền đối với mảnh đất chuyển nhượng đó, nếu ông B không hợp tác, bạn có thể đơn phương nộp đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất căn cứ khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Hỏi: Năm 1995 gia đình tôi có nhận chuyển nhượng một thửa đất của ông B (sống cùng địa phương). Tuy nhiên vào thời điểm đó cha mẹ tôi chỉ tiến hành giao dịch thông qua giấy viết tay không được công chứng. Gia đình tôi cũng đã canh tác trên phần đất đó từ thời điểm đó đến nay đã gần 20 năm trôi qua, nhưng ông B vẫn cố tình tránh né không làm thủ tục sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên cho gia đình tôi dù cha mẹ tôi đã nhiều lần yêu cầu, lý do ông B đưa ra là ông đang thế chấp quyền sử dụng đất trên tại ngân hàng X. Xin hỏi Luật sư, việc ông B đem thế chấp quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên, sau khi đã chuyển nhượng cho gia đình tôi là đúng hay sai và chúng tôi có thể làm gì để yêu cầu ông B tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chúng tôi theo pháp luật để chúng tôi có thể thực hiện quyền của một người sử dụng đất? (Phạm Thanh Sinh - Tuyên Quang)
Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:
1.Việc ông B đem thế chấp quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên, sau khi đã chuyển nhượng đất là đúng hay sai?
Theo Điều 342 Bộ luật dân sự 2005
“Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.”
Hợp đồng chuyển nhượng đất từ năm 1995 không có công chứng chứng thực (vi phạm điều kiện công nhận hợp đồng này có hiệu lực), tính đến nay là 20 năm gia đình bạn sử dụng đất thường xuyên, liên tục mà bên chuyển nhượng là ông B không phản đối.
Điều 136 Bộ luật dân sự 2005 quy định
“Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 130 đến Điều 134 của Bộ luật này là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập.”
Thời hạn để yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiện đã hết. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng đất của gia đình bạn có thể sử dụng là căn cứ để chứng minh quyền sử dụng đất của mình khi có tranh chấp xảy ra.
Bởi vậy, thửa đất trên không thuộc tài sản của ông B. Việc ông B thế chấp quyền sử dụng đất đối với thửa đất sau khi đã chuyển nhượng là bất hợp pháp. Hợp đồng thế chấp tài sản của ông B là hợp đồng vô hiệu.
Về phía gia đình bạn là người có quyền là lợi ích bị xâm phạm do giao dịch này có thể thực hiện yêu cầu tòa tuyên bố giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật (Điều 128 Bộ luật dân sự). Thời hạn yêu cầu Tòa tuyên bố giao dịch vô hiệu trong trường hợp này không không bị hạn chế.
Trong trường hợp ông B không hợp tác, gia đình bạn có thể đơn phương nộp đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtcăn cứkhoản 2Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
"2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:
a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;
b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);
c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.
Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định."
Theo đó, gia đình bạn có quyền đơn phương nộp đơn yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau khi nhận được đơn, văn phòng đăng kí đất đai sẽ có thông báo đến ông B. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày có thông báo, nếu ông B không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, phòng đăng ký đất đai sẽ lập hồ sơ để cơ quancó thẩm quyền ra quyết định hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với ông B và cấp Giấy chứng nhận cho gia đình bạn. Mọi chi phi để thông báo cho ông B sẽ do gia đinh bạn trả.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận