Tranh chấp đất đai với người mua trước

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

Hỏi: Gia đình tôi có mua một phần đất sát một bên phần đất của gia đình tôi đang sử dụng. Trước đây chủ của phần đất đó có bán một phần đất cho người khác nhưng chỉ mới viết tay chưa làm thủ tục tách sổ và người mua đã làm nhà ở trên phần đất đó, sau đó một thời gian chủ của thửa đất đó chết và để lại cho con gái của họ và do con gái họ đứng tên sổ đỏ toàn bộ thửa đất bao gồm cả phần đất đã bán người khác. Sau này người con gái của người chủ thửa đất có bán thửa đất lại cho gia đình tôi, bán bao gồm cả phần đất đã bán cho người kia mà không nói với họ, tôi có hỏi thì người đứng tên sổ đỏ đó nói là họ cho người kia mượn đất ở thuê và nói cứ yên tâm, và cam kết nếu có tranh chấp trên miếng đất sẽ chịu hoàn toàn trước pháp luật, gia đình tôi thấy sổ đỏ đứng tên của người này rõ ràng nên mua và đã sang sổ mang tên của tôi. Nhưng sau này chủ của phần đất kia biết chuyện bị bán đất làm đơn tố cáo chủ thửa đất chiếm đoạt tài sản và kiện gia đình tôi là tiêu thụ tài sản phạm tội. Xin hỏi Luật sư, việc họ kiện là có cơ sở không? (Phạm Thanh Bình - Hưng Yên)

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Bùi Ánh Vân – Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest – trả lời:

Theo thông tin mà bạn cunng cấp không rõ ràng, phần đất đã bị bánchỉ làm giấy viết tay được thực hiện vào năm nào. Cho nên chúng tôi sẽ chia làm hai trường hợp như sau:

- Trường hợp thứ nhất :Nếu hợp đồng mua bán của chủ cũ với gia đình kia bằng giấy viết tay vào thời điểm trước năm 1993, tức là trước thời điểm luật đất đai 1993có hiệu lực, thì hợp đồng mua bán đó không cần phải công chứng chứng thực; và hợp đồng mua bán viết tay có hiệu lực pháp luật.

Trường hợp này khi gia đình kia khởi kiện ra tòa, thì gia đình A, phải trả lại một phần đất đó cho gia đình kia đã mua. Giao dịch dân sự trong trường hợp này giữa bạn và gia đình chủ cũ sẽ bị vô hiệu một phần.( theo quy định tại điều 135 bộ luật dân sự 2005).

-Trường hợp thứ 2: Nếu hợp đồng mua bán đất đai giữa chủ cũ và gia đình kia được thực hiện vào sau ngày luật đất đai năm 1993có hiệu lực, và giao dịch mua bán đất từ 1993 đến thời điểm hiện tạinếu thực hiện giao dịch mua bán đất thì phải là hợp đồng có công chứng chứng thực.Căn cứ Tại khoản 2 điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định:

“Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Điểm a khoản 3 điều 167 luật đất đai 2013 quy định như sau:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Trường hợp này mà gia đình chủ cũ và gia đình kia mua bán đất là hợp đồng chỉ viết tay và không có công chứng chứng thực thì hợp đồng sẽ vô hiệu; khi hợp đồng vô hiệu thì sẽ phát sinh hậu quả pháp lí. Và khikhởi kiện ra tòa bạn yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng giữa gia đình chủ cũ với gia đình kia là hợp đồng vô hiệu.

Hậu quả pháp lí của hợp đồng vô hiệu quy định tại điều 137 bộ luật dân sự năm 2005 như sau:

“Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Khuyến nghị:

  1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected]
  2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
  3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.