Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hỏi: Vợ chồng ông Ngọc bà Nhường có quyền sử dụng 7930 m2 đất gồm: thửa số 36 tờ bản đồ số 28 và thửa số 91, 94, 95 tờ bản đồ 32 Xã Tân Hiệp, Huyện Long Thành, Tỉnh Đồng Nai. 21/7/2007: ông Ngọc, bà Nhường và bà Nga thỏa thuận chuyển nhượngng 7.344 m2 gồm 3 thửa 91, 94, 95 tờ bản đồ số 32 với giá là 30 triệu/1.000. Bà Nga đã đưa trước 41 triệu. Bà Nga đã mượn giấy nhận QSD đất; chứng minh thư nhân; sổ hộ khẩu của vợ chồng ông Ngọc và bà Nhường để sang tên; 23/11/2007: ông Ngọc ký vào giấy bán đất cho bà Nga nhưng bà Nga không tiếp tục thực hiện hợp đồngng nên xảy ra tranh chấp; 10/3/2008: ông Ngọc làm đơn gửi đến TAND huyện Long Thành; 9/4/2008: TAND huyện Long Thành đã thụ lý đơn của ông Ngọc; 23/09/2010: TAND huyện Long Thành đưa vụ án ra xét xử. Bản án sơ thẩm số 234 quyết định: Bà Nga có trách nhiệm giao trả tiếp số tiền chuyển nhượng đất là 309 triệu. Sau làm xong thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtđất thì Bà Nga có trách nhiệm trả lại cho ông Ngọc và bà Nhường giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông vì còn có thửa số 36 tờ bản đồ 28 không nằm trong hợp đồng chuyển nhượng đất.

3/10/2008: Ông Huỳnh Ngọc kháng cáo toàn bộ bản áńn sơ thẩm; 25/11/2008: Ông Ngọc rút đơn kháng cáo. Đình chỉ xét xử phúc thẩm. Bản án sơ thẩm có hiệu lực; 5/5/2011: Ông Ngọc xin kháng nghịị giám đốc thẩmẩm; 5/7/2011: VKSND tỉnh Đồng Nai có quyết đinh giám đốc thẩm do bỏ sót tư cách tố tụng là ông Phan Đình Định. Hợp đồng trước đây bà Nga nhờ ông Định- em ruột bà Nga đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng đất với vợ chồng ông Ngọc, bà Nhường nhưng tòa án không đưa ông Đinh tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: hủy bản án sơ thẩm của TAND huyện Long Thành giải quyết và chuyển hồ sơ cho TAND huyện Long Thành giải quyết lại theo thủ tục chung. Đề nghị Luật sư tư vấn, quy trình giải quyết vụ việc trên có đúng pháp luật không? (Hắc Phủ - Long Thành)

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Dương Thị Xuân Hòa - Tổ tư vấn pháp luật tố tụng Công ty Luật TNHH Everest trả lời:

Trước tiên cần làm rõ hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Ngọc và bà Nga là hợp pháp.

- Điều 405 Bộ Luật dân sự năm 2005 (BLDS 2005) quy định: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.

- Điều 689 BLDS 2005 quy định: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.

- Điểm b, khoản 1, Điều 127 Luật Đất đai quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất”.

- Khoản 3 điều 4 Luật Công chứng năm 2014 quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”.

Đến đây có thể hiểu: nếu hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất tại các tổ chức hành nghề công chứng thì thời điểm hợp đồng có hiệu lực là thời điểm hợp đồng được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chứng hành nghề công chứng.

Cũng theo BLDS năm 2005, Điều 692 quy định:“Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Như vậy có thể thấy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Ngọc và bà Nga là hoàn toàn hợp pháp theo quy định của pháp luật hiện hành.

Thời hiệu khởi kiện

Điều 427. Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng dân sự:"Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác bị xâm phạm".

Như vậy, thời hiệu khởi kiện trong tình huống này của ông Ngọc vẫn đang còn. Nó được tính từ ngày mà hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Ngọc và bà Nga, Như vậy việc khởi kiện này này hoàn toàn hợp lý và vẫn trong thời hiệu khởi kiện.

Giám đốc thẩm

Thời hạn kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm:Theo quy định tại Điều 284 Bộ luật TTDS năm 2015, trong thời hạn một năm, kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật, nếu phát hiện vi phạm pháp luật trong bản án, quyết định đó (những “căn cứ” quy định tại phần III mục A) thì đương sự (nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan) có quyền gửi “Đơn đề nghị xem xét lại bản án theo thủ tục giám đốc thẩm” tới những người có quyền kháng nghị để được xem xét kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm.

Điều 288 BLTTDS năm 2015 quy định: "Người có quyền kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm chỉ được tiến hành việc kháng nghị trong thời hạn ba năm, kể từ ngày bản án, quyết định của Toà án có hiệu lực pháp luật". Như vậy ngày 23/9/2008 bản án sơ thẩm có hiệu lực pháp luật. Nhưng ngày 3/10/2008 ông Ngọc kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Ngày 25/11/2008 TA đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì ông Ngọc rút đơn kháng cáo. Như vậy, từ ngày này thì bản án sơ thẩm có hiệu lực pháp luật. Thời hạn kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm trong vụ án này được tính từ ngày 25/11/2008. Thời hiệu này kéo dài đến 25/11/2011.

Căn cứ kháng nghị giám đốc thẩm

Điều 283 BLTTDS năm 2015 quy định: "Bản án, quyết định của Toà án đã có hiệu lực pháp luật bị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm khi có một trong những căn cứ sau đây: Có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng".

Khoản 1 Điều 299 BLTTDS năm 2015 quy định: "Hội đồng giám đốc thẩm ra quyết định hủy một phần hoặc toàn bộ bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật bị kháng nghị để xét xử sơ thẩm lại hoặc xét xử phúc thẩm lại trong các trường hợp sau đây: Việc thu thập chứng cứ và chứng minh chưa thực hiện đầy đủ hoặc không theo đúng quy định tại Chương VII của Bộ luật này". Có thể thấy trong vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Ngọc với bà Nga thì việc thu thập chứng cứ và chứng minh thực hiện chưa đầy đủ.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Ngọc và bà Nga không hợp pháp

Chủ thể ký hợp đồng chuyển nhượng không có thẩm quyền ký theo quy định của pháp luật:

Tổ chức công chứng thực hiện công chứng hợp đồng thứ hai do không cập nhật thông tin giao dịch bất động sản trong hệ thống, dẫn đến việc chứng nhận một hợp đồng bị lừa dối về chủ thể, một thửa đất bị lừa dối chuyển nhượng cho nhiều người. Theo quy định tại Điều 45 Luật Công chứng năm 2014: "Công chứng viên, người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người có quyền, lợi ích liên quan, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền đề nghị Toà án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc công chứng có vi phạm pháp luật". Ông Ngọc là người có quyền, lợi ích liên quan đến hợp đồng mà bà Nga đã ký với người thứ ba, có quyền đề nghị Toà án tuyên bố văn bản công chứng đó vô hiệu vì việc công chứng có vi phạm pháp luật.

Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu: "Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập".

Điều 132 BLDS năm 2005 quy định: "Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó".

Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu: "Khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".

Trong trường hợp Hợp đồng vô hiệu nhưng tài sản là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì Hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ quyền lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định tại Điều 257 của Bộ luật dân sự năm 2005.

Trong trường hợp tài sản là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một Hợp đồng khác cho người thứ ba ngay tình thì Hợp đồng với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.

Thực tế cho thấy thì Thời gian qua, có một trường hợp Sở Tư pháp ra quyết định hủy lời chứng của công chứng viên do người ủy quyền chứng minh không đầy đủ quyền sở hữu đối với căn nhà khi ủy quyền cho người khác quản lý (do người bị ảnh hưởng quyền lợi yêu cầu). Và một trường hợp UBND TP đề nghị Sở Tư pháp hủy hợp đồng công chứng đã ký do người đó không có đầy đủ quyền sở hữu đối với bất động sản đó mà thuộc diện Nhà nước quản lý. Vấn đề "hủy lời chứng" khi không phải do các bên giao dịch yêu cầu, hiện nay còn nhiều vướng mắc vì hiện tại vẫn chưa có quy định cụ thể của pháp luật. vấn đề "áp dụng pháp luật" khi phát hiện vấn đề giao dịch đó có điểm sai, rút lại lời chứng để kịp thời sửa sai.

Trường hợp này công chứng tại văn phòng công chứng thì vấn đề xác định trách nhiệm gặp nhiều khó khăn vì pháp luật chưa quy định rõ. Khi công chứng viên công chứng đã ký do chủ thể chuyển nhượng không có đầy đủ quyền sở hữu đối với mảnh đất đó. Pháp luật quy định vẫn chưa rõ ràng trách nhiệm của công chứng viên trong các trường hợp này dẫn đến sự dùn đẩy hay phó thác trách nhiệm.

Như vậy với vai trò tư vấn tôi có thể tư vấn cho ông Ngọc và Bà Nhường gửi đơn đến tòa án yêu cầu hủy lời chứng của công chứng viên đối với hợp đồng chuyển nhượng nhà ở giữa bà Nga và các đối tượng khác đó. Có thể thấy một vấn đề xảy ra ở đây phải chăng công chứng viên và bà Nga có mối quan hệ gì cần chứng miinh. Tại sao khi công chứng viên không chứng minh đc đầy đủ quyền sở hữu đối với căn nhà đó mà vẫn tiến hành công chứng hợp đồng để dẫn đến tình trạng tranh chấp như trên. Có thể thấy dấu hiệu lừa dối trong bản hợp đồng này. Tuy nhiên đây là một vụ án dân sự thì có dấu hiệu của tội phạm cần yêu cầu viện kiểm sát nhân dân huyện Long Thành kiểm sát hoạt động này. Nếu thực sự thì sẽ khởi tố vụ án hình sự với tội danh rõ ràng: lừa đảo chiếm đoạt tài sản bên cạnh vụ án dân sự trên.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật tố tụng mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.