Để xác định các giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất này có đúng quy định và hợp lý hay không thì sẽ tùy thuộc vào loại giấy tờ mà theo đó ông bạn chuyển nhượng đất cho cậu họ là hợp đồng hay di chúc....
Hỏi: Ông ngoại tôi chỉ có mẹ tôi là con duy nhất, trong lúc ông tôi đau ốm nặng gần mất, cậu trong họ của tôi tự làm giấy tờ và nói là ông tôi chuyển nhượng đất cho cậu trong khi mẹ tôi (con ruột) không biết gì. Khi ông tôi mất đám đưa xong là cậu đưa ra công bố với mọi người trước sự ngỡ ngàng của tất cả bà con họ hàng, nay cậu đòi bán mảnh đất đó nhưng mẹ tôi muốn giữ mảnh đất hương hỏa của ông bà để thờ cúng, nếu ở thì con cháu ở để thờ cúng. Xin hỏi Luật sư, giấy chuyển nhượng đó có hợp pháp không? (Vũ Phương Nam – Thanh Hóa)
>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:
Để xác định các giấy tờ chuyển nhượng này có đúng quy định và hợp lý hay không
thì sẽ tùy thuộc vào loại giấy tờ mà theo đó ông bạn chuyển nhượng đất cho cậu
họ là hợp đồng hay di chúc. Cụ thể là:
1. Chuyển nhượng thông qua hợp đồng
Hợp đồng là một hình thức giao kết giao dịch dân sự. Hợp đồng mà ông bạn chuyển
nhượng đất cho cậu bạn sẽ là hợp pháp nếu đáp ứng đủ các điều kiện có hiệu lực
của giao dịch dân sự theo Điều 122 Bộ luật Dân sự 2005 đó là:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Người tham gia giao dịch có năng lực
hành vi dân sự; b) Mục đích và
nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức
xã hội; c) Người tham gia giao
dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong
trường hợp pháp luật có quy định.”
Đồng thời, điều 689 Bộ luật Dân sự 2005 quy định:
"Hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo
quy định của pháp luật".
Như vậy,để hợp đồng ông
bạn chuyển nhượng cho cậu họ có hiệu lực pháp luật thì cần đáp ứng đủ các tiêu
chí về: (1) chủ thể, (2) mục đích và nội dung hợp đồng,và (3) hình thức
hợp đồng.
Về chủ thể, chủ thể tham gia
giao kết hợp đồng phải đáp ứng đủ hai điều kiện: (1) có năng lực hành vi dân
sự, và (2) tự nguyện tham gia giao dịch. Theo đó, nếu gia đình có thể chứng
minh ông bạn không tự nguyện lập và ký hợp đồng hoặc thời điểm ký hợp đồng ông
đang trong tình trạng không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có
thể kiện lên Tòa án yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng này.
Về mục đích và nội dung, mục
đích và nội dung của hợp đồng không được trái pháp luật, chẳng hạn như hợp
đồngkhông được nhằm mục đích giả tạo hay che giấu bất kỳ giao dịch nào
khác, nội dung hợp đồng không được bao gồm điều cấm của pháp luật,...
Về hình thức, hợp đồng chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đều yêu cầu hình thức là văn bản có công
chứng. Do đó nếu hợp đồng ông bạn chuyển nhượng đất cho cậu bạn không có công
chứng thì giấy tờ này không có giá trị pháp lý và gia đình có thể dùng hợp đồng
này làm căn cứ để khởi kiện ra Tòa án yêu cầu tuyên hợp đồng này vô hiệu về
hình thức.
Thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu trong các
trường hợp trên là 2 năm kể ngày xác lập giao dịch.
2. Chuyển nhượng thông qua di chúc
Di chúc mà ông bạn để lại sẽ là hợp pháp nếu đáp ứng đủ các điều kiện quy định
tại Điều 652 Bộ luật Dân sự 2005, cụ thể là:
“1. Di chúc được coi là hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt
trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ hoặc cưỡng ép; b) Nội dung di chúc không trái pháp luật,
đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật.
2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được
lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý.
3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ
phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.
4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp
pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.
5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp, nếu người di chúc miệng thể hiện ý
chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó
những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn
năm ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc
phải được công chứng hoặc chứng thực.”
Tương tự như hợp đồng, di chúc cũng cần đáp ứng đủ các điều kiện về chủ thể,
nội dung và hình thức di chúc. Theo đó, nếu gia đình có căn cứ chứng minh ông
bạn đã lập di chúc khi không đủ minh mẫn sáng suốt hay không tự nguyện lập di
chúc hoặc di chúc không đảm bảo điều kiện có hiệu lực về mặt hình thức như trên
thì gia đình có thể kiện yêu cầu Tòa án tuyên di chúc vô hiệu. Thời hiệu khởi
kiện về thừa kế là 10 năm kể từ thời điểm ông bạn mất.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận