Những giao dịch liên quan đến tài sản của người mất năng lực, hành vi phải được thực hiện thông qua người giám hộ.
Hỏi: Tôi muốn mua mảnh đất khoảng 500m2 đứng tên của ông bà sinh tôi (bà hiện đã mất, ông có chút vấn đề về thần kinh). Hiện ông đang do chú trông nom, chăm sóc, chú đã có vợ và 2 em gái. Chú và vợ chú đang trong tình trạng ly hôn chưa ra toà. Vậy xin hỏi luật sư tôi có mua được mảnh đất đó không? Nếu có thủ tục làm mua bán và cấp sổ như thế nào? (Hoàng Thành Văn - Thái Bình)
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật gia Bùi Ánh Vân - Tổ tư vấn pháp pháp luật dân sự của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:
- Thứ nhất, xác định quyền sở hữu đối với mảnh đất
Theo thông tin bạn cung cấp, mảnh đất đó đã được cấp GCNQSD và người đứng tên là ông bà (người sinh ra chú bạn). Bà đã mất thì mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu của ông nếu các con của ông bà không có tranh chấp gì. Tuy nhiên, ông có chút vấn đề về thần kinh. Để xác định được ông có năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch dân sự hay không cần phải căn cứ vào kết quả khám bệnh của trung tâm giám định pháp y.
Tại Khoản 1 Điều 22 Bộ luật Dân sự 2005 quy định:
"Khi một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan, Toà án ra quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận của tổ chức giám định"
Như vậy, trường hợp này gia đình chú bạn cần đưa ông đến Trung tâm giám định pháp y có thẩm quyền để tiến hành giám định kết quả. Nếu như kết quả là ông không có khả năng nhận thức và điều khiển hành vi của mình gia đình chú bạn có thể làm đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố ông mất năng lực hành vi dân sự. Kể từ khi có quyết định của Tòa án, ông được pháp luật xác định là người mất năng lực hành vi dân sự. Và cần phải xác định người giám hộ đương nhiên của ông để thực hiện các giao dịch dân sự nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của ông.
Tại Khoản 2 Điều 62 Bộ luật Dân sự 2005 quy định Người giám hộ đương nhiên của người mất năng lực hành vi dân sự như sau:
"2. Trong trường hợp cha và mẹ đều mất năng lực hành vi dân sự hoặc một người mất năng lực hành vi dân sự, còn người kia không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con cả là người giám hộ; nếu người con cả không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con tiếp theo là người giám hộ."
Do thông tin bạn cung cấp chưa rõ về việc ông đã có quyết định của Tòa án về việc mất năng lực hành vi dân sự hay không và ông bà có bao nhiêu người con chung để xác định người giám hộ đương nhiên của ông. Do đó, chúng tôi sẽ tư vấn theo hướng ông đã có quyết định Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự và người chú là người giám hộ đương nhiên của ông.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: "Người giám hộ được thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản của người được giám hộ vì lợi ích của người được giám hộ. Việc bán, trao đổi, cho thuê, cho mượn, cho vay, cầm cố, thế chấp, đặt cọc và các giao dịch khác đối với tài sản có giá trị lớn của người được giám hộ phải được sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ"
Điều 59 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về Giám sát việc giám hộ
"1. Người thân thích của người được giám hộ có trách nhiệm cử người đại diện làm người giám sát việc giám hộ để theo dõi, đôn đốc, kiểm tra người giám hộ trong việc thực hiện giám hộ, xem xét, giải quyết kịp thời những đề nghị, kiến nghị của người giám hộ liên quan đến việc giám hộ.
Người thân thích của người được giám hộ là vợ, chồng, cha, mẹ, con của người được giám hộ; nếu không có ai trong số những người này thì người thân thích của người được giám hộ là ông, bà, anh ruột, chị ruột, em ruột của người được giám hộ; nếu cũng không có ai trong số những người này thì người thân thích của người được giám hộ là bác, chú, cậu, cô, dì của người được giám hộ.
2. Trong trường hợp không có người thân thích của người được giám hộ hoặc những người thân thích không cử được người giám sát việc giám hộ theo quy định tại khoản 1 Điều này thì Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú của người giám hộ cử người giám sát việc giám hộ."
Như vậy, nếu bạn muốn mua mảnh đất đó thì việc giao kết hợp đồng mua bán thông qua người giám hộ đương nhiên của chủ sở hữu mảnh đất đó (chú bạn) và cần có sự đồng ý của người giám sát.
- Thứ hai, thủ tục chuyển nhượng, sang tên quyền sử dụng đất
Đăng ký sang tên bạn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đã được công chứng bởi cơ quan có thẩm quyền).
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…
Thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật dân sự mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận