Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Hỏi: 2 mảnh đất của tôi và người anh tại 1 quận thuộc Thành phố Hồ Chí Minh đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp vào năm 2002. Tuy nhiên, cả 2 anh em đều đã xây dựng nhà ở mà không xin phép, tôi xây dựng nhà năm 2003 và người anh năm 2008. Năm 2013 Nhà nước thông báo thu hồi đất, có quyết định thu hồi tháng 5 năm 2016. Xin hỏi Luật sư, lúc này đất của tôi và anh tôi sẽ được bồi thường như thế nào và nếu giờ chúng tôi muốn in chuyển mục đích sử dụng đất có được không? (Nguyễn Công Doanh – TP. Hồ Chí Minh)
Luật gia Trần Thu Trang – Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest – trả lời:
Trong trường hợp này việc xây dựng nhà ở của bạn là chuyển mục đích sử dụng đất. Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thuộc trường hợp bắt buộc phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước (theo điểm d khoản 1 điều 57 luật Đất đai "Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp"). Do vậy, việc bạn làm nhà từ năm 2003 mà không chuyển mục đích sử dụng đất là trái với quy định của pháp luật đất đai nên bạn sẽ bị xử phạt hành chính về hành vi này. Vì vậy, trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn cần phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Về việc cấp giấy chứng nhận sử dụng đất khi đã có thông báo thu hồi đất, căn cứ vào quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Đối chiếu với quy định trên, thì trường hợp đất của bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất đó thuộc diện thu hồi nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì vẫn được chuyển quyền sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và được chứng nhận . Tuy nhiên về việc chuyển mục đích sử dụng, căn cứ theo Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”
Theo quy định trên thì một trong những căn cứ để quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là phải phù hợp với mục đích thu hồi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và nhu cầu của người sử dụng đất.
Về vấn đề bồi thường đất căn cứ quy định tại điều 5, nghị định 47/2014 thì:
" Điều 5. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất do cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng:
1. Việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo quy định tại Khoản 3 Điều 78 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) có nguồn gốc không phải là đất do được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, đất do được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 100 và Điều 102 của Luật Đất đai thì được bồi thường về đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 74 của Luật Đất đai".
Khoản 2 điều 74 của Luật Đất đai quy đinh:
" Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất".
Như vậy thì, khi có quyết định thu hồi đất về trường hợp của bạn thì bạn sẽ được bồi thường theo quy định trên.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected].
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận