Tư vấn về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất làm lối đi chung

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

Hỏi: Tháng 03/2011 do có nhu cầu làm lối đi vào khu đất của gia đình nên tôi có mua của vợ chồng ông M 1 lô đất có diện tích 109,50m2 trong lô đất chung của ông M khoảng 2.800m2 (Mua bằng giấy tay, đã thanh toán xong tiền mua đất có đầy đủ chữ ký tên và điểm chỉ của các bên, có ông trưởng ban ấp xác nhận làm nhân chứng). Vì là đất nông nghiệp nên tôi không công chứng và tách thửa theo đúng quyết định 19/2009/QĐ-UBND của UBND TPHCM. Trong hợp đồng chuyển nhượng chúng tôi có ghi rõ mục đích là mua đất để làm lối đi. Đến tháng 3/2015 ông M bán toàn bộ lô đất 2.800m2 cho người khác trong đó có 109,50m2 đất đã bán cho tôi năm 2011. Khi biết việc ông M bán đất tôi có đến hỏi, ông M xác nhận là đã bán đất cho người khác và không có ý định hoàn trả lại lô đất cho tôi. Tháng 4/2015 tôi có làm đơn gửi lên UBND xã và Hội đồng hoà giải xã ra thông báo hoà giải không thành. Sau đó tôi có làm đơn khởi kiện dân sự tại Toà án huyện xin tách thửa lô đất 109,50m2 đất để hợp thửa với lô đất hiện hữu của tôi, ngày 15/5/2015 Toà án huyện ra thông báo thụ lý đơn khởi kiện. Từ 15/5/2015 đến tháng 9/2015 toà có mời các bên lên hoà giải 2 lần, nhưng hoà giải không thành. Toà có làm thủ tục đo vẽ hiện trạng lô đất tranh chấp. Từ tháng 9/2015 đến nay Toà không có động thái nào tiếp tục giải quyết đơn khởi kiện của chúng tôi. Tôi muốn hỏi, về thời hiệu Toà án huyện giải quyết như vậy có đúng không và trình tự khởi kiện của chúng tôi như vậy có gì sai sót không mà Toà ngưng từ tháng 9/2015 đến nay? (Nguyễn Nguyên Khang – Thái Nguyên)

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định”.

Điều 167 Luật đất đai năm 2013 . Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Điều 179 Bộ luật tố tụng dân sư năm 2011 . Thời hạn chuẩn bị xét xử

“1. Thời hạn chuẩn bị xét xử các loại vụ án được quy định như sau:

a) Đối với các vụ án quy định tại Điều 25 và Điều 27 của Bộ luật này, thời hạn là bốn tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án; b) Đối với các vụ án quy định tại Điều 29 và Điều 31 của Bộ luật này, thời hạn là hai tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do trở ngại khách quan thì Chánh án Toà án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử, nhưng không quá hai tháng đối với vụ án thuộc trường hợp quy định tại điểm a và một tháng đối với vụ án thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.

2. Trong thời hạn chuẩn bị xét xử quy định tại khoản 1 Điều này, tuỳ từng trường hợp, Toà án ra một trong các quyết định sau đây: a) Công nhận sự thoả thuận của các đương sự; b) Tạm đình chỉ giải quyết vụ án; c) Đình chỉ giải quyết vụ án; d) Đưa vụ án ra xét xử.

3. Trong thời hạn một tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Toà án phải mở phiên toà; trong trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là hai tháng”.

Thứ nhất , Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và người hàng xón cần phải được công chứng, chứng thực mới có giá trị pháp lý, trong trường hợp này, do không tuân thủ đứng hình thức hợp đồng nên giao dịch dân sự này vô hiệu. Lúc này sẽ có 2 hướng giải quyết: một là hai bên trong hợp đồng sẽ sửa đổi hình thức cho đúng quy định pháp luật và hợp đồng hiệu lực, hai là hai bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận của nhau.

Thứ hai, Căn cứ vào Bộ luật tố tụng hình sự năm 2011 thì vụ kiện của bạn đã diễn ra theo đúng trình tự mà pháp luật quy định, vì vậy đối với trường hợp của bạn chậm nhất là 4 tháng với các vụ án thông thường và 6 tháng đối với các vụ án phức tạp tòa án sẽ phải ra một trong số các quyết định như: tạm đình chỉ vụ án, đình chỉ vụ án, đưa vụ án ra xét xử ... Hiện nay, vụ án của bạn đã kéo dài vượt quá thời hạn mà không được đưa ra xét xử thì bạn có thể gửi đơn khiếu nại đến chánh án tòa án nhân dân, viện trưởng viện kiểm sát nhân dân nơi bạn khởi kiện để được giái quyết

Thứ ba, khi giải quyết vụ án thì thẩm phán làm việc độc lập và chỉ tuân theo pháp luật, vì vậy mà dựa trên pháp luật bên nào có nhiều căn cứ hơn thì yêu cầu của bên đó sẽ dễ được giải quyết hơn.

Khuyến nghị:

  1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: [email protected]
  2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
  3. Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.